导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场(chǎng)黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持(chí)续(xù)低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国(guó)地(dì)产存(cún)量极度过剩(shèng)，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查(chá)数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是人均一(yī)间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国(guó)家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数(shù)大(dà)于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房，其中每(měi)户(hù)持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布中国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的(de)数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎意味(wèi)着户户(hù)有房，然而事(shì)实上中国住(zhù)宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的(de)住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人口(kǒu)的(de)租赁和置(zhì)业需求。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成都是流(liú)动人口，流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有四(sì)大新增需(xū)求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户(hù)、两人户占比不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延续，带(dài)来新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化(huà)时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将(jiāng)体现在(zài)不同能级城(chéng)市(shì)之间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　虎头是什么奢侈品牌，老虎头是什么奢侈品牌　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍(réng)然存在不(bù)足(zú)？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算(suàn)出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当前的房子是否(fǒu)真的过(guò)剩(shèng)了？据此(cǐ)判(pàn)断未来(lái)房地(dì)产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国(guó)户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自(zì)然灾害(hài)综合风(fēng)险普查工作情况(kuàng)为主题的(de)新闻发布(bù)会上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设(shè)行业获取了(le)全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括(kuò)了大(dà)量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公(gōng)布(bù)了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房(fáng)间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切(qiè)相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的(de)测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数(shù)据(jù)有两处(chù)可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居(jū)民(mín)住(zhù)宅来源(yuán)（人(rén)口普查(chá)数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每(měi)年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大致测算得(dé)到中国存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占(zhàn)比(bǐ)近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前(qián)中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要(yào)进一(yī)步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有的(de)户均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普(pǔ)数据(jù)显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加(jiā)总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过(guò)去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、虎头是什么奢侈品牌，老虎头是什么奢侈品牌g>城镇户均一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的(de)程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不(bù)意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素(sù)产生的(de)住(zhù)宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房(fáng)，就会造成人(rén)口净流入(rù)地的住宅市(shì)场(chǎng)供不(bù)应(yīng)求，造成房价(jià)或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据(jù)显示，在上海、杭(háng)州以及(jí)南京(jīng)工作的流动人口(kǒu)在(zài)老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在高房价的大(dà)城市租赁一(yī)套房，在(zài)房价较(jiào)低的县城购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户(hù)均一套房无法(fǎ)满足(zú)庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧(jiù)、安(ān)全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的(de)生活带来了很(hěn)大的不便(biàn)和(hé)安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建的(de)老旧小区(qū)很难满足现代生(shēng)活(huó)需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和(hé)二居(jū)室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资(zī)源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是(shì)未来地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农民带(dài)房(fáng)进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区(qū)拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的(de)住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅建筑面积(jī)低(dī)于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按(àn)这(zhè)个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本(běn)、德(dé)国(guó)和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国(guó)的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了(le)中(zhōng)国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自于四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口数不(bù)断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导致户数会因(yīn)户(hù)均人口规模的(de)缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导致经济(jì)发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流(liú)入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带来新(xīn)的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和(hé)旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住(zhù)宅建筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求(qiú)还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于(yú)资金(jīn)，倾向(xiàng)于(yú)中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经(jīng)济工(gōng)作会议明确(què)指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较其他(tā)国家(jiā)依旧存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济水平(píng)有(yǒu)着密切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不(bù)足，供需出现错配(pèi)，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的(de)差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的(de)是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差(chà)。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实(shí)际值可能偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预期。