近两年火爆(bào)的(de)创(chuàng)新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平(píng)均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该类产(chǎn)品长期(qī)投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权(quán)到期后不再产生(shēng)现金收益(yì)，特(tè)许(xǔ)经营权分红(hóng)目(mù)前已(yǐ)包(bāo)含了利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额比(bǐ)例平(píng)均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额(é)二级市场(chǎng)价(jià)格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的(de)经营现金流，投(tóu)资人通过基(jī)金募集材(cái)料和信息(xī)披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析(xī)基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市(shì)场价格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基金份(fèn)额持有人实际获(huò)得(dé)的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础(chǔ)设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合(hé)并后基金年度可分配金额以现金形式(shì)分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产品(pǐn)的(de)“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于(yú)债券的(de)固(gù)定利(lì)息(xī)回报，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投资(zī)品类，为资产配(pèi)置(zhì)多元化提(tí)供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相对(duì)于投(tóu)资债券相对高的收益(yì)性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的(de)前提下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对(duì)于未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市(shì)场价格走势的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级(jí)市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预(yù)期，一(yī)定(dìng)程度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动(dòng)受多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素(sù)之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营(yíng)业绩相对经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根(gēn)据单位(wèi)基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权(quán)操作是(shì)对分红前后(hòu)基金份额净值变(biàn)化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长期投资的(de)信心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市(shì)场(chǎng拜拜肉好减吗，拜拜肉难减吗)扰动对整体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航(háng)基金(jīn)相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包括利(lì)润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士(shì)还提醒，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)前提是(shì)本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金(jīn)分(fēn)红差异很大，大多数普通投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价(jià)值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类和产权类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括每(měi)年的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的(de)收益主(zhǔ)要(yào)来自项目(mù)每年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分红包(bāo)括了利润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金的(de)归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属性不同而(ér)形成区别。特许经(jīng)营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可(kě)供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)，通常(cháng)具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也有足够(gòu)年限收(shōu)回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提(tí)醒投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项目的(de)分派(pài)金额包含(hán)了投资(zī)本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额(é)单价(jià)随(suí)着分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目(mù)的土地或(huò)建筑(zhù)的剩余(yú)使用年限(xiàn)一般(bān)较(jiào)长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地(dì)出让金(jīn)等追加投资(zī)，有机会进(jìn)一(yī)步延长经(jīng)营期(qī)限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的(de)假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点，多位(wèi)业内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来(lái)观察和(hé)评估项目底层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关(guān)的(de)指标有(yǒu)两个：一是年报(bào)中披露(lù)的经营活动现金(jīn)流，二是(shì)可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目进行(xíng)调(diào)整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债(zhài)市(shì)场独立的资产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者对经营权(quán)类(lèi)的资(zī)产可以更多关注内(nèi)部收益率的(de)高低，对产权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来(lái)自(zì)底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资(zī)产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报(bào)，投(tóu)资者可综合考虑原(yuán)始权益(yì)人综合实力、运营管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基(jī)金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重因(yīn)素来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易(yì)带(dài)来的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实(shí)际(jì)分(fēn)红金额与募集材料(liào)中披露预测进(jìn)行比较(jiào)分(fēn)析(xī)，结合经济及市场的实际(jì)环境(jìng)，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称(chēng)。

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