导读

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国(guó)房地(dì)产市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超(chāo)15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地(dì)产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判断中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民(mín)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房(fáng)所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测(cè)算发现中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布中国(guó)家(jiā)庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结(jié)果显示(shì)，目前城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意味着(zhe)户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足(zú)流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再(zài)集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的(de)新增住(zhù)宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积均较(jiào)发达国(guó)家(jiā)有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至(zhì)，大分化(huà)时代下地产矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必将体现在(zài)不同能级城市之(zhī)间，不(bù)同区域板块(kuài)之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城(chéng)市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或(huò)是仍然(rán)存在(zài)不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综合风(fēng)险普查(chá)工作情(qíng)况为主题的(de)新闻(wén)发布会上(shàng)，负责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万处市(shì)政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)公(gōng)布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家(jiā)庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数(shù)量有关(guān)，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能(néng)完(wán)全(quán)反(fǎn)映(yìng)出(chū)城镇居(jū)民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单(dān)位购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施(shī)齐(qí)全的(de)住宅才是(shì)城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大(dà)类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是(shì)保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直(zhí)接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数(shù)分(fēn)三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年商品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得到(dào)居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能(néng)够(gòu)得(dé)到城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数(shù)据，大致(zhì)测算得到中国存(cún)量房地产套数(shù)，并(bìng)进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比(bǐ)近(jìn)9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的(de)时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　<abo文是什么意思 abo文是谁发明的strong>接下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买二手房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买二手房加(jiā)总，得到(dào)商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过(guò)去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一(yī)套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素(sù)产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成人口净流入(rù)地(dì)的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和省际流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市(shì)的高(gāo)工(gōng)资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购(gòu)买一套(tào)房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的(de)不便和(hé)安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类(lèi)上(shàng)世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居(jū)室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来(lái)地产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国人均水平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存在困难，若(ruò)按(àn)这个标(biāo)准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的(de)人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所(suǒ)需要的(de)住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结(jié)构(gòu)和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产(chǎabo文是什么意思 abo文是谁发明的n)仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需(xū)求主要(yào)来自(zì)于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下(xià)降，六普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发(fā)展带来(lái)的(de)新(xīn)增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分(fēn)化(huà)日益(yì)明显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资(zī)源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为(wèi)例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公(gōng)有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需求还(hái)将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资(zī)金(jīn)，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数较其(qí)他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是(shì)住宅质(zhì)量的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分(fēn)化时代(dài)已至，这种分化不单局(jú)限于城市(shì)能级之间差异(yì)，优质小区(qū)和(hé)老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差异(yì)也将越发扩大。

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　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可(kě)能存在(zài)统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预(yù)期。

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