万柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受(shòu)到(dào)舆论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出(chū)，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨资(zī)购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背(bèi)后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个(gè)位于(yú)海(hǎi)淀核(hé)心区位，名(míng)校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京(jīng)东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述(shù)不良(liáng)债权转让项目(mù)的处(chù)置主(zhǔ)体是(shì)中国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限公司北(běi)京市分公司(sī)（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫(hè)集(jí)团有(yǒu)限公司是共(gòng)同(tóng)债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上(shàng)看，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北(běi)分(fēn)讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如(rú)果该报(bào)道属实(shí)，说明这些(xiē)房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注(zhù)明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明(míng)这(zhè)些房子根本没有(yǒu)网签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还(hái)没资金解(jiě)抵押(yā)，所以不能(néng)网签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院的(de)业主基本(běn)都是(shì)北(běi)京的高端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据地产(chǎn)自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已(yǐ)经(jīng)支付价款并(bìng)实(shí)际占有，那么，中国信达转让(ràng)这(zhè)笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的(de)，没准(zhǔn)还是债主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有，但(dàn)未办理过户(hù)手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法(fǎ)院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查(chá颗粒状藕粉是假的吗，十块钱一罐的藕粉能吃吗)封(fēng)的可(kě)以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求退(tuì)还(hái)购房(fáng)款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最高人(rén)民(mín)法院(yuàn)关于商(shāng)品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方式明确(què)了(le)购房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以居(jū)住为目的购买(mǎi)房屋并已支付(fù)全(quán)部价款，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权(quán)优先于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债(zhài)权(quán)的，人民法院应当(dāng)予以支(zhī)持。只支付(fù)了部分(fēn)价(jià)款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余(yú)价款的(de)，可以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套(tào)房子均(jūn)为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖(mài)出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被(bèi)业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团(tuán)旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国(guó)际信(xìn)托有(yǒu)限(xiàn)责任公司成为(wèi)了(le)唯一股东，后者由中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在北(běi)京豪宅(zhái)圈留(liú)下一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地(dì)块(kuài)，成为北京当年(nián)的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘高端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无(wú)论是一块(kuài)块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每(měi)棵(kē)成本超6万(wàn)的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出(chū)其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市(shì)的(de)它，对手是(shì)当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不(bù)少知(zhī)名人士，如知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被(bèi)执行(xíng)人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒(jù)不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今年年(nián)初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖(wā)出(chū)背后的中赫(hè)集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购北京国(guó)安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了(le)多(duō)元化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权(quán)。如果北京国安的(de)估值一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国(guó)安，总计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫(hè)为什么又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实(shí)控人(rén)周金辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的(de)中赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据(jù)企查查显示(shì)，目前(qián)中赫集团(tuán)共(gòng)有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海(hǎi)金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北(běi)京国安(ān)的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所(suǒ)官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐(lè)部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压(yā)力(lì)，中赫(hè)集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安(ān)和中赫的(de)经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列(liè)被执行人，执(zhí)行标(biāo)的(de)高达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同成(chéng)为被(bèi)执行人，执行(xíng)标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务(wù)，上(shàng)述(shù)被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目前幸免于难(nán)。不(bù)过(guò)在实控人都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的北京国(guó)安，又如何(hé)能(néng)独善(shàn)其身？

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