5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获得增持(chí)，持(chí)仓(cāng)数量(liàng)占流通股比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。当断不断必受其乱是什么意思，当断不断 必受其乱下一句

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房(fáng)地产(chǎn)的(de)配(pèi)置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票(piào)市(shì)值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募所持(chí)房地产(chǎn)公司(sī)市值在(zài)股票资产中的占比却(què)断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统计显示(shì)，公募(mù)重仓持有房地(dì)产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值(zhí)前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的(de)是保利发展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地(dì)集(jí)团退(tuì)出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产是(shì)复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二级市(shì)场乃至机(jī)构持(chí)仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进(jìn)入大分化时代(dài)，一二(èr)线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的(de)红利期一(yī)去不返了(le)。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括房地(dì)产等几类行(xíng)业(yè)在盖特(tè)纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期(qī)或(huò)者衰退期的行业，传统认(rèn)知上(shàng)没(méi)有什么投资(zī)机会的(de)。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业(yè)也出(chū)现了一(yī)些机会，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持谨慎乐(lè)观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需(xū)求端还需要(yào)有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆(gān)率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的(de)房(fáng)价，因(yīn)而行(xíng)业高(gāo)增的时代已(yǐ)经(jīng)过去(qù)，未来行业的需求或(huò)将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易出现(xiàn)信用风(fēng)险问(wèn)题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧出清的过程(chéng)。这个过(guò)程中，综合(hé)竞争力强的公司就(ji当断不断必受其乱是什么意思，当断不断 必受其乱下一句ù)能够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过(guò)去了，但不(bù)代表没有投资(zī)机会，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资(zī)，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也(yě)是(shì)基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机构的(de)务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的(de)124只房地产类标的(de)股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰(qià)好排(pái)名前(qián)五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的(de)上实发展，五一假期(qī)归来后(hòu)日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公(gōng)司(sī)的主要产品及(jí)服务为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产租(zū)赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从(cóng)业(yè)绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总收入27.当断不断必受其乱是什么意思，当断不断 必受其乱下一句87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看，各类机构(gòu)都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的(de)上银(yín)基金、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本(běn)地房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面(miàn)是(shì)该公司(sī)后疫(yì)情时代(dài)出(chū)租(zū)率复苏(sū)至近(jìn)年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则(zé)是公司(sī)拿(ná)地(dì)结(jié)算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从(cóng)数字(zì)上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前(qián)十(shí)中，这(zhè)也是连(lián)续第(dì)三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一(yī)支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了持(chí)股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区(qū)域性地(dì)产公司外，荣安地(dì)产则是(shì)主(zhǔ)要布(bù)局(jú)在深圳的地产公(gōng)司，一(yī)季报(bào)交出的(de)也(yě)是(shì)一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时(shí)，兴(xīng)证全(quán)球(qiú)基金相关(guān)人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取低(dī)成本(běn)土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下(xià)，而其他(tā)房企的(de)净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的(de)销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或(huò)存(cún)在发展的(de)大(dà)好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构(gòu)性机(jī)会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低(dī)的融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源(yuán)和良好的(de)不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产(chǎn)会(huì)有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值的(de)修复(fù)更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升(shēng)后，行业进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造(zào)能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于(yú)行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头(tóu)部(bù)公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席(xí)研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国(guó)资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观(guān)察国企央企在三个(gè)方面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低(dī)位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿(ná)地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房企(qǐ)一(yī)季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团等(děng)房企(qǐ)营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在(zài)核心(xīn)城(chéng)市(shì)，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其(qí)实(shí)整个市场(chǎng)从四(sì)月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉(diào)。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大(dà)多数(shù)城市都出现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的(de)市(shì)场(chǎng)表现也不太乐(lè)观(guān)。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能会出现，到(dào)六(liù)月份房(fáng)企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业(yè)绩(jì)出(chū)现市(shì)场的短期反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要(yào)多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个(gè)时候(hòu)，在房地产以及上下(xià)游就(jiù)不(bù)是(shì)赚快(kuài)钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极(jí)为(wèi)少数的(de)、做得(dé)比同行好得(dé)多的(de)企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等待它的基本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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