近两年(nián)火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期(qī)投资价值(zhí)，通过观测(cè)经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到(dào)期后(hòu)不再(zài)产生现金收(shōu)益(yì)，特(tè)许经(jīng)营权分红目(mù)前(qián)已包含了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，在选择投资标的(de)时应(yīng)了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额(é)的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配(pèi)金额(é)占可供分配金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较weather可数吗感叹句，a bad weather可数吗(jiào)易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基(jī)础设施资(zī)产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人(rén)通(tōng)过基金募集(jí)材料和信息披(pī)露文(wén)件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为(wèi)进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额(é)二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基(jī)金份(fèn)额持有(yǒu)人实(shí)际获得的(de)现金收益(yì)，对于长期投资者更(gèng)具参考价(jià)值。”中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公weather可数吗感叹句，a bad weather可数吗开募(mù)集基础(chǔ)设施证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金(jīn)形式分(fēn)配给(gěi)投资(zī)者(zhě)，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认(rèn)为，从投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分红类(lèi)似于债券派息(xī)，但不等(děng)同于债券的固定利(lì)息回(huí)报，而是由可供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的(de)配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够(gòu)帮助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益(yì)。机构(gòu)投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资(zī)收(shōu)益(yì)“落袋(dài)为安”外(wài)，市(shì)场对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走势(shì)的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近(jìn)期(qī)公募(mù)REITs的二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了(le)公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期(qī)经济预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现(xiàn)向(xiàng)股票和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的(de)经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一(yī)定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对(duì)基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单位(wèi)基(jī)金份额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分红前后基金份额净值(zhí)变化(huà)的修正，使投(tóu)资(zī)人在(zài)基(jī)金分红前后均可以获(huò)得公平的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品的特性，关(guān)注二级市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益的(de)影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包(bāo)括(kuò)利润分配和(hé)本金归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前(qián)提(tí)是本(běn)金之上的增值(zhí)部(bù)分不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运(yùn)作(zuò)期(qī)间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确(què)，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是(shì)变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)差异很(hěn)大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派(pài)”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价值面临(lín)极(jí)大不(bù)确定性(xìng)，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两(liǎng)大(dà)资产类型(xíng)，持(chí)有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营(yíng)权类资(zī)产的(de)分(fēn)红包括(kuò)了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两者(zhě)的(de)比率(lǜ)也是变动的(de)，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投(tóu)资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的(de)公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资产的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性(xìng)，对所(suǒ)选择(zé)产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再能(néng)产生现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期(qī)限较(jiào)短的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通(tōng)常(cháng)具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目的(de)分派金(jīn)额(é)包含了投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份额单价随(suí)着分派进(jìn)度(dù)逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来(lái)自(zì)项(xiàng)目(mù)剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金(jīn)等(děng)追加投资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经营的(de)假设(shè)反映在基(jī)础资产的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的(de)资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投(tóu)资(zī)者(zhě)可以(yǐ)观测经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等(děng)指标(biāo)，来观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质(zhì)性(xìng)区(qū)别。经营活动(dòng)产生(shēng)的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的(de)现金流，基(jī)于(yú)企业本身经营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加(jiā)期初(chū)现金(jīn)，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营(yíng)权类(lèi)的资产(chǎn)可(kě)以更多关注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类的资产更(gèng)多关(guān)注(zhù)分派率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要来自(zì)底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)经营(yíng)净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报(bào)，投资者(zhě)可(kě)综合考虑原始权益人综(zōng)合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等(děng)多重因(yīn)素来(lái)选择(zé)投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资(zī)者(zhě)关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对(duì)明(míng)显、同(tóng)时分红规模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额(é)预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额(é)与募集材料中披露预测(cè)进行比较分析(xī)，结(jié)合经(jīng)济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的(de)运(yùn)营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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