导读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分化(huà)时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房(fáng)地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持(chí)续(xù)低景气(qì)，有关中国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数(shù)较(jiào)发达国家还(hái)有很大(dà)差(chà)距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于(yú)1同样不(bù)意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国(guó)家庭户(hù)均住(zhù)宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭耐克折扣店是真的吗，街边的耐克折扣店是真的还是假的住宅套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目(mù)前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房(fáng)似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会(huì)大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足流动(dòng)人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人(rén)口的近三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流(liú)动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域(yù)经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)。促成(chéng)“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)均(jūn)较发达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二(èr)十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么当下(xià)房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体(tǐ)现在不(bù)同(tóng)能级城市之间，不同区域(yù)板块之(zhī)间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅(zhái)存量数据并未公(gōng)布(bù)，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回答(dá)当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻发(fā)布会(huì)上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数(shù)据以及(jí)80多万(wàn)处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不(bù)大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数(shù)据(jù)公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关。单单从(cóng)人均(jūn)住宅间数(shù)不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是(shì)保障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有(yǒu)两处(chù)可(kě)以直接公布(bù)，一是每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们就能够得到(dào)当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数(shù)除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数(shù)据，大(dà)致测(cè)算得到(dào)中国存量房地(dì)产套数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成(chéng)。本(běn)文(wén)去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。<耐克折扣店是真的吗，街边的耐克折扣店是真的还是假的/p>

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)=截止到2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推(tuī)算中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结构特(tè)征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他住(zhù)宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得(dé)到(dào)商品住(zhù)宅占(zhàn)居民(mín)所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年(nián)变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际(jì)变(biàn)化比例，从而我们(men)估(gū)算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意(yì)味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民(mín)换(huàn)房等(děng)因素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国(guó)和(hé)日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口(kǒu)和(hé)省际(jì)流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州耐克折扣店是真的吗，街边的耐克折扣店是真的还是假的以及南(nán)京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一(yī)套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电(diàn)线老化(huà)、管道(dào)等基(jī)础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来了很大(dà)的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难(nán)满(mǎn)足(zú)现代(dài)生活(huó)需求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居(jū)室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然(rán)这与城(chéng)市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房(fáng)进城(chéng)和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全(quán)国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人(rén)均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米(mǐ)的(de)家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面(miàn)积(jī)为40平(píng)，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只考虑家(jiā)庭户(hù)人数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面(miàn)积(jī)后，中国(guó)的(de)人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集(jí)体户(hù)人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套(tào)房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需(xū)求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二(èr)人户的(de)占比明显上升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延续，导致户(hù)数会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块(kuài)的分化日(rì)益明(míng)显，资(zī)源和生(shēng)产要(yào)素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济(jì)适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进(jìn)一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜(yí)居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作(zuò)会议明确(què)指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化(huà)时(shí)代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之间差异(yì)，优质(zhì)小区和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的(de)是(shì)人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际(jì)值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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