万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意(yì)外走红，让这个(gè)位于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全(quán)国(guó)知(zhī)晓，其背后曾宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同债(zhài)务人被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国(guó)信达为了(le)收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可(kě)能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头(tóu)是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限公司不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上述不良债(zhài)权转让项(xiàng)目的处置(zhì)主体(tǐ)是中国信达(dá)资产管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份有限(xiàn)公(gōng)司北京市分公(gōng)司(sī)（下(xià)称(chēng)中国信达北分），处置的(de)是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其(qí)中债(zhài)权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人(rén)。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒(méi)体报(bào)道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些(xiē)房(fáng)子(zi)实(shí)际上都是卖出(chū)去了(le)的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本(běn)没(méi)有网签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证实(shí)了上述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没资金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学(xué)区(qū)房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的高端(duān)人士(shì)，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地(dì)产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些业(yè)主(zhǔ)确(què)实已经支付价款并实际占有，那么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这笔不良债权(quán)回本(běn)的(de)愿望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍(pāi)卖损失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款(kuǎn)并实(shí)际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封(fēng)的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出(chū)执行异议申请，请求法院解(jiě)除(chú)查封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院(yuàn)报(bào)公布(bù)《最高(gāo)人民法(fǎ)院关于商品房消(xiāo)费者权利保护(hù)问题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了(le)购(gòu)房人(rén)的优先(xiān)权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居(jū)住(zhù)为目的(de)购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予以支持(chí)。只支付了部分(fēn)价款为什么负负得正怎么推理，乘法为什么负负得正的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套(tào)房(fáng)子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权(quán)，实(shí)际上(shàng)是个(gè)烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本(běn)，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还(hái)会被(bèi)业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不(bù)良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。为什么负负得正怎么推理，乘法为什么负负得正>

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中国(guó)信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的(de)股东行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限责(zé)任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商(shāng)，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫集团既没(méi)有很大规模(mó)，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的(de)第一(yī)个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推(tuī)出(chū)钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保(bǎo)利(lì)、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成为北(běi)京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的(de)姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论(lùn)是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是(shì)每(měi)棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年(nián)银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格(gé)，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的(de)树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可看出其在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是(shì)当(dāng)时(shí)有(yǒu)名的融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒大华府等(děng)，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的(de)法拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人的(de)36万元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已经推(tuī)出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居(jū)住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为被执行(xíng)人，被执(zhí)行标(biāo)的(de)高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹(jì)可循的(de)。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后的(de)中赫集团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元(yuán)化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集(jí)团手中拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安的(de)估值一直没变，那(nà)么中赫(hè)集团拿下(xià)北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手中的(de)中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押陆续质(zhì)押，据企查查(chá)显示，目前(qián)中赫(hè)集团(tuán)共有11条股权出质记录(lù)。质权人(rén)包(bāo)括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北(běi)京国(guó)安(ān)的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易(yì)所官网信息(xī)显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还在(zài)持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却(què)持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被(bèi)5次(cì)列被执行人(rén)，执(zhí)行标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等(děng)共同成(chéng)为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，上述(shù)被(bèi)执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过(guò)在实(shí)控人都(dōu)成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿(yì)的(de)北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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