5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一板块(kuài)已经(jīng)在悄然布局。数(shù)据显示，以南(nán)方(fāng)和(hé)华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一(yī)季报统计(jì)，龙头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有的(de)房地产行业标(biāo)的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公募(mù)所持房地(dì)产(chǎn)公司市值在股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比(bǐ)却断(duàn)崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来的首次回升(shēng)，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地产行业(yè)的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似(shì)乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对(duì)于房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季报汇(huì)总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四季(jì)报(bào)，变化之(zhī)处(chù)首先在于几只房地(dì)产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出(chū)百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是复苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于(yú)三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松(sōng)收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期(qī)来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会(huì)，背后的(de)逻(luó)辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更大(dà)的(de)变化。”一不愿具(jù)名的(de)上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公(gōng)募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积很难再出现(xiàn)姐姐的孩子怎么称呼我，姐姐的女儿怎么称呼了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款(kuǎn)数(shù)量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地姐姐的孩子怎么称呼我，姐姐的女儿怎么称呼产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化(huà)的进程，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告(gào)别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而(ér)目前(qián)居民的杠杆(gān)率和房价收入(rù)也不(bù)支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业(yè)高增(zēng)的(de)时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的(de)贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不代表没有投资机(jī)会，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产品的(de)阿尔法，而(ér)对(duì)应(yīng)到(dào)股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的(de)认识转变(biàn)，精耕(gēng)细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以来实(shí)现(xiàn)股价上涨的(de)达(dá)到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第(dì)一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来(lái)后日成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基(jī)本面来看，上(shàng)实发展的主营业务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发与经(jīng)营。公(gōng)司(sī)的主(zhǔ)要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募(mù)的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是(shì)该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近(jìn)年(nián)来(lái)最高，另(lìng)一(yī)方面(miàn)则是公司拿地(dì)结算(suàn)持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻(zhù)足(zú)。从第(dì)一季度十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，知(zhī)名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品依然(rán)在(zài)前十中，这也(yě)是连续(xù)第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在深圳的(de)地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一份报(bào)喜的(de)成绩(jì)单(dān)：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司(sī)股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注(zhù)意到(dào)两(liǎng)只公募指基(jī)首季新杀入(rù)十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联(lián)袂(mèi)出现的机(jī)构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜(qián)在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于信用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地(dì)金额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而(ér)其他房(fáng)企的净负(fù)债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资(zī)成(chéng)本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存在(zài)发(fā)展的大(dà)好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机会依然存(cún)在(zài)，少部(bù)分公司尤其(qí)是央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要(yào)又体现为库(kù)存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现出较低的融(róng)资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资(zī)源和良好的不(bù)动产资产运营(yíng)能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央(yāng)企相较(jiào)于民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债(zhài)权债务(wù)关(guān)系等问题(tí)，市场对(duì)民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过(guò)程(chéng)中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来说估(gū)值的修复(fù)更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展阶段，具备较快速(sù)发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和(hé)现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该(gāi)关(guān)注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可(kě)以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业集(jí)中度提升的头部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基(jī)金投资(zī)部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地(dì)去持续观(guān)察国企央企在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化(huà)更(gèng)趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是因为(wèi)过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年(nián)民(mín)营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市(shì)场从(cóng)四月份(fèn)开始又在往下掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较(jiào)好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市(shì)场表现(xiàn)也(yě)不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力(lì)、企业的(de)资金(jīn)面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度增(zēng)长(zhǎng)不确(què)定性的(de)压力(lì)仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及(jí)其上(shàng)下游产业链的复苏(sū)速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在(zài)房地产以及(jí)上下游就不是(shì)赚快钱(qián)的时(shí)候(hòu)，只能赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等(děng)待它的基本面(miàn)不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 姐姐的孩子怎么称呼我，姐姐的女儿怎么称呼