文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的(de)可以进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房者的(de)不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别(bié)建(jiàn)了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地(dì)产从大开发时代步(bù)入高(gāo)质量发展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也(yě)是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜之计(jì)，现在(zài)全(quán)国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过(guò)时了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长效机(jī)制四(sì)大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳定和(hé)房地(dì)产税。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事(shì)，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还(hái)要承担(dān)延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落(luò)实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神(shén)、有助于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不(bù)少国家存在(zài)预(yù)售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批(pī)准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买期(qī)房后并(bìng)非像中国一样在支付(fù)完首付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要(yào)严(yán)格(gé)的(de)资(zī)金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没(méi)有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售(shòu)制度有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不(bù)再把(bǎ)烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当然这需要配套(tào)房(fáng)企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能(néng)化解这个难(nán)题(tí)，让房(fáng)地产回归(guī)实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房(fáng)地产也(yě)不(bù)能例(lì)外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售是(shì)实现(xiàn)老百(bǎi)姓安(ān)居(jū)乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期(qī)三(sān)好生、新模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税改革(gé)方(fāng)案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产(chǎn)税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等进行过(guò)长期系统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成(chéng)的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代(dài)，中(zhōng)国香港还(hái)未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的(de)经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文(wén)字(zì)详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外(wài)一(yī)个亮点，即(jí)先收取买家的(de)订(dìng)金，采用类似(shì)租金的(de)分期付款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众购(gòu)房的资金压力(lì)，加速了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色(sè)，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地(dì)解决了核心的(de)住(zhù)房供不(bù)应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部(bù)门不断完善、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部(bù)门(mén)提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自(zì)身(shēn)有(yǒu)资金等(děng)能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的(de)核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师(shī)行在银(yín)行开(kāi)设的信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开(kāi)发(fā)商(shāng)操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化机(jī)制，且(qiě)银行的责(zé)任上(shàng)升(shēng)，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中(zhōng)国内地(dì)面临住房需(xū)求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基(jī)础建设(shè)，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业化的(de)进程(chéng)大于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市化(huà)配(pèi)套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不(bù)公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临商(shāng)品房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的(de)困境(jìng)，此时(shí)引(yǐn)入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内地(dì)房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国(guó)香港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进一(yī)步(bù)深化城(chéng)镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快住(zhù)房建(jiàn)设的通知(zhī)》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社(shè)会(huì)化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利(lì)分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期长的两大(dà)难(nán)题(tí)，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发(fā)，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自(zì)此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银(yín)行等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购房者，极(jí)大作用(yòng)推动了房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契(qì)合中国内(nèi)地(dì)的商品房预售制度。预售(shòu)制的(de)初衷是为了缓解房(fáng)企资(zī)金压力(lì)，加快(kuài)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国(guó)内(nèi)地实践过(guò)程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案登记(jì)和(hé)预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式一(yī)次性付清剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可(kě)能已拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的(de)按照工程进(jìn)度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内地的开发(fā)商(shāng)而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市化进(jìn)程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最(zuì)主要(yào)方式，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对(duì)中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产市(shì)场的稳步(bù)发展起到(dào)了重要(yào)作(zuò)用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)资(zī)金需求，也提高了居民居(jū)住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从(cóng)全(quán)民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数(shù)十(shí)年时间走完发达(dá)国家(jiā)几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住(zhù)房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国(guó)内(nèi)地房地产行(xíng)业的(de)发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国(guó)企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也成(chéng)为(wèi)拉动中国内(nèi)地(dì)经济(jì)高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资(zī)占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从(cóng)房地(dì)产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存(cún)量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因为住房市(shì)值(zhí)高(gāo)，以及中国(guó)资本市场发(fā)育(yù)尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居(jū)民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实(sh霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊í)存在，当前(qián)的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一般为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者(zhě)承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营(yíng)不善，出(chū)现资(zī)金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合(hé)同和(hé)按揭合(hé)同，已经从银(yín)行获得房款，如(rú)果购(gòu)房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短(duǎn)期不(bù)能(néng)还款等，则风险完全由(yóu)银(yín)行承(chéng)担，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预(yù)售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确(què)规定了开发企业预(yù)售(shòu)商(shāng)品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关(guān)的(de)工(gōng)程建设(shè)，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的(de)具(jù)体办法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规(guī)定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者项目工(gōng)程(chéng)总额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金如(rú)何被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过去房(fáng)地(dì)产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款监管账户(hù)资(zī)金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监(jiān)管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)房(fáng)企，而拨(bō)付的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环(huán)高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者(zhě)预(yù)付资金，一般设有定(dìng)金或(huò)预付(fù)款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式(shì)发(fā)放按揭贷(dài)款，一(yī)是按(àn)工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是(shì)房(fáng)屋(wū)交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的(de)保障有两种方式，一是(shì)期房由政府或(huò)第三方验(yàn)收合(hé)格并提供验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)后，开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)购房者(zhě)支付的房款。二是开发(fā)商(shāng)为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定金比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年(nián)美(měi)国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美(měi)国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证行(xíng)或产(chǎn)权保险公(gōng)司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回(huí)，且不(bù)承担任何责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发(fā)商在房屋建设过(guò)程中的资金全部(bù)来自(zì)银行，银行根据工(gōng)程进(jìn)度向开发商提(tí)供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资金(jīn)直接损害银行利益，银(yín)行有充分动(dòng)机监管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门(mén)经(jīng)审查后发放(fàng)的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工期(qī)放款后还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固(gù)定利率，开发(fā)商或购房者(zhě)可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可(kě)预售(shòu)房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预(yù)约公(gōng)证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于(yú)任(rèn)何原因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采(cǎi)取按(àn)工期支付房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支付节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付(fù)房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能(néng)是当房屋(wū)出(chū)现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商(shāng)破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期(qī)房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各(gè)环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但(dàn)是(shì)交房(fáng)前付款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别支付(fù)两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验验收后(hòu)才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监(jiān)管极为严(yán)格，资金也由(yóu)律师监(jiān)管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖(mài)方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在进入开发(fā)商账户前经过两道关口，有利(lì)于保障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施(shī)”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返(fǎn)还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后由(yóu)于(yú)房屋供(gōng)给严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多(duō)次(cì)修订，目(mù)前是唯一一部规(guī)范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商(shāng)必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订购房(fáng)合同时(shí)，开发商向金融机(jī)构或指定保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设(shè)置(zhì)购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或(huò)保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的(de)保证金证明书(shū)交(jiāo)付给(gěi)购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他预先支(zhī)付(fù)的(de)购房款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融(róng)机构或(huò)保证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前(qián)只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者即可向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付(fù)，所有(yǒu)资金进银(yín)行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订(dìng)购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的(de)首付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对(duì)期房(fáng)付款流程做了(le)统一详细规(guī)定(dìng)，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地(dì)基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部(bù)分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金与付(fù)款会(huì)存入银行专(zhuān)门(mén)的项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的(de)房(fáng)屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复(fù)工保民生(shēng)，给(gěi)予强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支(zhī)持(chí)。另一方面(miàn)，从现在(zài)起，对还在正常运(yùn)转的房企包括(kuò)民(mín)营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个房霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定金保护机(jī)制，如(rú)将已(yǐ)支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定(dìng)金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立(lì)商(shāng)品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋(wū)质量问题(tí)全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提(tí)升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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