万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让(ràng)这(zhè)个位(wèi)于(yú)北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成(chéng)了共(gòng)同债务人被中(zhōng)国信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为了(le)收(shōu)回(huí)钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业(yè)主并非(fēi)中赫集(jí)团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是(shì)被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头是(shì)万柳书(shū)院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区(qū)位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有(yǒu)限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额(é)高达(dá)近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主体是(shì)中国信(xìn)达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司(sī)北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分），处置的是(shì)对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信(xìn)达北(běi)分讨债的(de)故(gù)事，但(dàn)实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果(guǒ)该(gāi)报道(dào)属实，说明这些房子(zi)实(shí)际上都(dōu)是(shì)卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本(běn)没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实(shí)了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京(jīng)的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬也是万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据地产(chǎn)自媒(méi)体“地(dì)产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国(guó)信达(dá)转让这笔不(bù)良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的(de)，没准(zhǔn)还是(shì)债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经查封的可(kě)以向法院提(tí)出执行异议申请，请求法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退(tuì)还购房款或(huò)办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品(pǐn)房消费者权(quán)利(lì)保护问题的批复(fù)》，以司法解释的方(fāng)式明确了(le)购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居(jū)住为目的(de)购(gòu)买房屋并已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求(qiú)权优先于建设工程价(jià)款优先(xiān)受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付(fù)了(le)部分价(jià)款的(de)商品房消费者，在一(yī)审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款的(de)，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么(me)这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际(jì)上是(shì)个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能(néng)不仅不(bù)能卖出去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司(sī)中国(guó)信达申请(qǐng)不良债权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫置地(dì)等(děng)选择退(tuì)出了赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)的(de)股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责(zé)任公司成为了(le)唯(wéi)一股(gǔ)东，后者(zhě)由(yóu)中国信达资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商(shāng)，相(xiāng)较其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既没(méi)娜能组成什么词，娜字能组什么词语有很大规模，也(yě)没有很高的(de)国(guó)民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进入(rù)北京(jīng)的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当(dāng)年的“双料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘(mì)高端的(de)姿态杀入(rù)市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回(huí)来的(de)灰砖垒起来(lái)的五(wǔ)米高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超(chāo)6万(wàn)的成(chéng)年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈(quān)的(de)地(dì)位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过(guò)这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪宅(zhái)，也(yě)吸引了(le)不少知名人(rén)士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼(yú)台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住(zhù)在(zài)万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的(de)“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了(le)，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)娜能组成什么词，娜字能组什么词语隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文(wén)书确(què)定义务，中赫集(jí)团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到这个(gè)地步(bù)，其(qí)实(shí)是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人(rén)周金辉(huī)的(de)人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出(chū)后(hòu)，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信(xìn)集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权(quán)。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么(me)中赫(hè)集团拿下(xià)北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权人包括海金商(shāng)业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京国安的(de)时间(jiān)完(wán)全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安后，不仅国安的经(jīng)营(yíng)状况没有得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官(guān)网信息(xī)显示(shì)，2020年(nián)，北京国(guó)安足球俱(jù)乐部实(shí)现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇(fù)还在持续质(zhì)押(yā)手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国安(ān)和中赫的经营状(zhuàng)况却(què)持续(xù)没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安(ān)也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人(rén)都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国(guó)安，又(yòu)如何能独善(shàn)其身？

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