万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了(le)收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫(hè)抵(dǐ)押(yā)的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子早已(yǐ)售出，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资(zī)购(gòu)入房(fáng)产的有钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债(zhài)权转让项目的(de)处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北(běi)京(jīng)市分公司（下称(chēng)中国信达北(běi)分(fēn)），处置的是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限(xiàn)公司(sī)是共(gòng)同债(zhài)务人。目(mù)前，该项目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一(yī)起中国信达北分(fēn)讨债(zhài)的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上(shàng)又注(zhù)明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说(shuō)明这些房子(zi)根本(běn)没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证实了上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套(tào)房子抵押(yā)出去(qù)，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能(néng)网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业(yè)主基(jī)本(běn)都是北京的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业(yè)主中(zhōng)，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经(jīng)支付价(jià)款并(bìng)实际占(zhàn)有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付价(jià)款并实际(jì)占有，但(dàn)未办理过户(hù)手续的(de)，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的(de)可以(yǐ)向法院提出(chū)执行异(yì)议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要(yào)求退(tuì)还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报(bào)公布《最高(gāo)人民法院关(guān)于商品房消(xiāo)费(fèi)者权利保护(hù)问题的(de)批复》，以司法(fǎ)解释的方式(shì)明确了购(gòu)房人的优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付请求(qiú)权优先(xiān)于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押(yā)权(quán)以及其他(tā)债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了(le)部分价(jià)款的(de)商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实(shí)际上是(shì)个烫手山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不(bù)能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业(yè)主(zhǔ)讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不良(liáng)债权转让，可(kě)以追溯到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中国信达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地等(děng)选择退(tuì)出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金谷国际(jì)信托有限责(zé)任公司成为(wèi)了(le)唯一股东(dōng)，后者由中国(guó)信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫(hè)集团既没(méi)有很(hěn)大规模，也没(méi)有很高(gāo)的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在北京(jīng)豪(háo自行惭秽的意思是什么意思，自行惭秽意思是什么000; line-height: 24px;'>自行惭秽的意思是什么意思，自行惭秽意思是什么)宅圈(quān)留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京(jīng)的第(dì)一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的(de)天价(jià)，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书(shū)院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块(kuài)，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一块块从荷(hé)兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是(shì)每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出其在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当(dāng)时(shí)有名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到(dào)惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)虽(suī)然已经推(tuī)出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸(xī)引了(le)不少知名人(rén)士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成(chéng)为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文(wén)书确(què)定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落到这个地(dì)步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控(kòng)人(rén)周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路(lù)并(bìng)不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过多元化业务，先(xiān)后(hòu)进军能源(yuán)市场、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终(zhōng)都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿下(xià)北京国(guó)安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京(jīng)国(guó)安的估值一直没变(biàn)，那(nà)么(me)中赫(hè)集(jí)团拿(ná)下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前(qián)中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股权出(chū)质记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间(jiān)完(wán)全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安(ān)后，不仅国安(ān)的经(jīng)营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中(zhōng自行惭秽的意思是什么意思，自行惭秽意思是什么)赫(hè)集团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在(zài)持续质押手中的中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份，但国安(ān)和中赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执(zhí)行(xíng)人(rén)，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定(dìng)义务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖(lài)的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿(yì)的北(běi)京国安，又(yòu)如何能独(dú)善其身？

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