饱受争议(yì)的二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易中介(jiè)费问题，正逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局联合(hé)发(fā)布了关于规范(fàn)房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务的意见。意见提(tí)及，近(jìn)年来(lái)，部(bù)分房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构存在(zài)利用(yòng)房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客(kè)户(hù)个(gè)人信息(xī)等问题，加(jiā)重交易当(dāng)事人负担、侵害其(qí)合法权(quán)益。

　　基(jī)于上(shàng)述背景，两部门从(cóng)加强从业(yè)主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪服务(wù)内容、合理确定(dìng)经纪服(fú)务收费、严格实行明码标价等(děng)十(shí)方面，提出(chū)了意见。

　　中原地(dì)产首席分析(xī)师张大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二(èr)手房交(jiāo)易占比逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京、上(shàng)海为例，二手房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大(dà)量(liàng)二手房成交依(yī)赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发商过(guò)渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究(jiū)中心首(shǒu)席研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房对居(jū)民(mín)来(lái)说属于金额不(bù)低的大(dà)宗交易，由于二手ln的公式大全，ln4-ln2等于多少房交易成本(běn)较高、交易周期较长，具(jù)有非(fēi)常强的专业(yè)性，居民(mín)往往(wǎng)通过中介来(lái)完成。但(dàn)很多中介利用(yòng)信息不对(duì)称等(děng)问题，将非必要(yào)的收费夹带其ln的公式大全，ln4-ln2等于多少中，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费(fèi)等，对居民造(zào)成额(é)外的(de)负担(dān)，而且(qiě)这些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交(jiāo)易过程(chéng)中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务在内的相关市场(chǎng)交易行为(wèi)及(jí)其主体进行规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控(kòng)的(de)主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来(lái)对(duì)房地产经(jīng)纪服务(wù)行业关注最多的一个话题(tí)，便是房地产经纪服务(wù)费的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未来相关(guān)部(bù)门主要监(jiān)管的重点，将是对房地(dì)产经纪服务收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过程中，部(bù)分(fēn)价(jià)值(zhí)不菲的(de)房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额(é)不低的(de)中介费。以北京某房地(dì)产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率(lǜ)计算，一(yī)套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理(lǐ)确定经纪服(fú)务收(shōu)费上，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构要合理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价。引导由交易双方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标准的最(zuì)早依(yī)据是1995年国家计委建设部下发(fā)的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的2014年更新后的收费标准，即(jí)根(gēn)据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经纪(jì)服务，经(jīng)交(jiāo)易各(gè)方协商同意(yì)，可在规定的收费(fèi)标准基础(chǔ)上适当上(shàng)浮，上浮幅度最(zuì)高(gāo)不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的(de)精(jīng)神，北(běi)京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价(jià)，房地(dì)产经纪服(fú)务收(shōu)费多少(shǎo)由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费用过程中，相关监管部(bù)门当前并未明确具体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服(fú)务过程中对收费标准(zhǔn)进行(xíng)明(míng)码标价即可。而(ér)房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会(huì)结合(hé)房屋(wū)价值及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适(shì)的中介费(fèi)率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)应当在经营(yíng)门店、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公示服务项目、服(fú)务(wù)内(nèi)容和收费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地产经纪机构提供(gōng)的基本服务和(hé)延(yán)伸服(fú)务，应当分别明确服务(wù)项目和收费标(biāo)准。房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)收费前(qián)应当向交(jiāo)易当事人(rén)出具收(shōu)费清单(dān)，列(liè)明收费标准、收费(fèi)金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于(yú)市场平(píng)均水(shuǐ)平的房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)，住房和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设部门将会同市场监管等部门采取约(yuē)谈等(děng)综合措(cuò)施进行重点(diǎn)监管。市(shì)场监管(guǎn)部门会同有关部(bù)门依法查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄(lǒng)断(duàn)法律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪(jì)机构相关违法违规信息，市(shì)场监管部门要依法依规(guī)纳入(rù)国家(jiā)企业信用信(xìn)息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档(dàng)定(dìng)价，是否意(yì)味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼(jiān)深圳中原(yuán)总(zǒng)经理(lǐ)郑叔(shū)伦(lún)称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费用，主要(yào)还(hái)是规(guī)范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市场豪(háo)宅(zhái)和(hé)普宅本来收(shōu)费(fèi)就不同，各家收ln的公式大全，ln4-ln2等于多少(shōu)费普遍在合理范围内，加上经(jīng)纪服务费(fèi)用对市(shì)场的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出，由于(yú)当(dāng)前两部门提出(chū)的意(yì)见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励性质(zhì)，即只是(shì)纲领性文(wén)件而(ér)非规定，未来(lái)如何(hé)具体认定其中的细则(zé)，还需要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟(wěi)表(biǎo)示，“从目(mù)前市(shì)场看，经纪服(fú)务领域的调整改善、规(guī)范化，有利(lì)于行业健康发展。同时，由于二手房(fáng)很多房源(yuán)在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同(tóng)税费等都可(kě)能(néng)对交易产(chǎn)生(shēng)影响(xiǎng)，这(zhè)对房地(dì)产经纪服务行业(yè)的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院研(yán)究(jiū)总监陆(lù)骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过(guò)程中，原本(běn)应该由上下(xià)家各支付一半(bàn)的中介费，但在一些热点(diǎn)城市的(de)二手房交(jiāo)易过程中，往往会有这样的情形(xíng)，因部分购房者(zhě)处于弱势地(dì)位，从而会出现中(zhōng)介费及(jí)税费(fèi)均由购房者来承担(dān)。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一些房(fáng)产(chǎn)中介公司(sī)将(jiāng)其视(shì)为向购房(fáng)者单边(biān)收(shōu)费的行(xíng)为。部分中介(jiè)公司可(kě)能会利用(yòng)其(qí)支配地位，在(zài)原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用(yòng)，而这部(bù)分费用，房东(dōng)往往会(huì)将(jiāng)其转再次转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房价。两部门(mén)提(tí)出严禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利于(yú)提高交易中(zhōng)操作的透明(míng)度，也(yě)有利于房(fáng)价(jià)的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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