OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下(xià)芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技(jì)，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的(de)影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT开盘继续(xù)延(yán)续此前几(jǐ)日的下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未(wèi)收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做(zuò)好相关(guān)应对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权(quán)益人相关负(fù)责人(rén)也表示(shì)，近期已(yǐ)同(tóng)步(bù)启动了应急预(yù)案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大(dà)厦是(shì)全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国资委也高(gāo)度(dù)关(guān)注。

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士表示，华安(ān)张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不(bù)动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技的(de)事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二级市场价格(gé)开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随(suí)后价(jià)格(gé)有(yǒu)所回升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二(èr)级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以(yǐ)来(lái)，3个交易(yì)日跌幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过(guò)24％，在全市场(chǎng)公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产(chǎn)业(yè)园REIT微幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有(yǒu)不同程度下(xià)跌(diē)，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季(jì)报中已(yǐ)经披露张江光大园项目(mù)出租率有所下降，如除牛反绒是真皮吗，二层牛皮除牛反绒是真皮吗今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事件，因此(cǐ)导致(zhì)二(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)出(chū)现(xiàn)波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不(bù)过，在上述(shù)人士看来(lái)，尽管出于风险规避的原因，最近几(jǐ)个交易日场内资金有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出(chū)租率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目(mù)前随着二级市场价格(gé)下跌，风险也得到一定释(shì)放，但是(shì)价格(gé)涨跌会(huì)受到基本面、情(qíng)绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位业(yè)内人(rén)士表示，今年(nián)整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不少产品年内(nèi)二级市场(chǎng)跌幅较大，其实(shí)有(yǒu)些(xiē)隐含收益率(lǜ)高的产品具(jù)备一定的投(tóu)资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴随(suí)着(zhe)经济(jì)复苏的步伐，产(chǎn)业(yè)园区、物流类(lèi)等(děng)REITs产品具备一定的投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事高如星对此表示，若张江园区(qū)最终能(néng)顺利解决招商(shāng)，平稳(wěn)过度对经营(yíng)现金流没有造(zào)成大的影(yǐng)响，“事件(jiàn)性(xìng)利空下(xià)调至得(dé)这么急(jí)、这么(me)深(shēn)，加上前(qián)期本身园(yuán)区类资产(chǎn)就回调不少了，这(zhè)就是黄(huáng)金坑。”不(bù)过，他也(yě)强(qiáng)调，最(zuì)终还是落到租金收入受不受影响，影(yǐng)响多大(dà)，估计(jì)园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已签租赁(lìn)协议(yì)的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切(qiè)关注(zhù)哲(zhé)库科技后续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因(yīn)其(qí)一(yī)季报中披露(lù)的张江光大(dà)园项目出租率下降事项，一(yī)度二(èr)级(jí)市(shì)场价格出现回落。在随后召开的业绩(jì)说明(míng)会(huì)中(zhōng)管理人就相(xiāng)关事项(xiàng)进(jìn)行(xíng)了解(jiě)释说明，市场信心得(dé)到了(le)一定提振，二级市场价(jià)格表现也趋于平(píng)稳。据了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的(de)线上和(hé)线下的扩募说明会上(shàng)，运营(yíng)团队表(biǎo)示了对张江光大园项目的信心，预(yù)计签署意向书(shū)和合同谈判(pàn)中的储(chǔ)备租户正常转化(huà)后，项目(mù)出(chū)租(zū)率将得到回升。没想到(dào)仅(jǐn)过(guò)了不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的上述(shù)公告引起了市场各方的广泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目(mù)的原(yuán)始权益(yì)人相关(guān)负责人坦言，事发突然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启动了(le)应急(jí)预(yù)案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司(sī)领(lǐng)导高度重视(shì)，据悉(xī)新区国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关负(fù)责人(rén)介绍(shào)说，目前储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了芯(xīn)片测试、人工智(zhì)能、航天产(chǎn)业、信息(xī)技术等产业客户(hù)，租赁意向面积超过(guò)了(le)2万方。从意向(xiàng)储备转化为实(shí)际租户需要一(yī)些时(shí)间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署(shǔ)租(zū)赁意向(xiàng)书(shū)来尽快锁(suǒ)定(dìng)一些重要租户。虽然收了(le)三(sān)个月履约保证(zhèng)金给了我们(men)一(yī)些(xiē)空(kōng)间，但本着对(duì)首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持(chí)有(yǒu)的同区(qū)域的张江光(guāng)大园(yuán)项目一季度末也有将近(jìn)30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始(shǐ)权益(yì)人有那么多储备(bèi)租(zū)户，之前(qián)的(de)空置率为(wèi)何未能得(dé)到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光(guāng)大园一(yī)直以来都坚持以市(shì)场化运营为导向，历史(shǐ)运营表现(xiàn)稳(wěn)定，租户的调租和换租都(dōu)属于正(zhèng)常情(qíng)况，而这次项(xiàng)目的大租户退(tuì)租(zū)正好(hǎo)发生(shēng)在市场活跃度的短期低(dī)点，目前市场情况(kuàng)已有所好(hǎo)转。在(zài)看到(dào)出(chū)租率下滑情况(kuàng)没(méi)有得(dé)到及(jí)时修复(fù)后，张江这边(biān)也作了一(yī)定(dìng)的(de)资源调配和倾斜(xié)，引(yǐn除牛反绒是真皮吗，二层牛皮除牛反绒是真皮吗)入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大(dà)厦(shà)和张江光大园项目在给租(zū)户的分隔空间(jiān)、交付标(biāo)准、租金水平(píng)等方面也有(yǒu)一些差异化(huà)，张(zhāng)润大厦多是两千多平的大平(píng)层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层(céng)以一(yī)千(qiān)平的面积为(wèi)主，还有(yǒu)一些独栋(dòng)形态的(de)物业。租(zū)户(hù)自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域(yù)内的不(bù)同(tóng)物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完成以后，新(xīn)老(lǎo)资产的管理(lǐ)人(rén)都变成了一家，后续我们在资源(yuán)共享(xiǎng)和联合(hé)营销方面能更加充分发挥(huī)协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和张江高科目前在管资产约五百万(wàn)方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都(dōu)将(jiāng)成(chéng)为(wèi)张江REIT实现(xiàn)打造张江(jiāng)园区产业空间资产上市平台(tái)目标的坚实(shí)后(hòu)盾和(hé)储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平(píng)台和(hé)它未来(lái)的发展(zhǎn)。”相关负(fù)责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基(jī)金(jīn)扩容的(de)第一(yī)步(bù)，也是至关重要的(de)一步(bù)，眼下我们可能面临了一些(xiē)突发情况需要解决，但(dàn)是这(zhè)和我们在张江科(kē)学城这三十(shí)年建设(shè)发展过程中(zhōng)所经(jīng)历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万(wàn)难(nán)，尽一切(qiè)可(kě)能(néng)化解当前突发事(shì)件的所有负面影响(xiǎng)，维(wéi)持预(yù)期和市场(chǎng)的信心。”

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