5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代表的机构对(duì)于这一板块已经在悄然(rán)布局。数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅(fú)增(zēng)长。根(gēn)据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房(fáng)地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房(fáng)地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地(dì)产行业的(de)持(chí)股比例(lì)也(yě)同(tóng)步回(huí)升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数(shù)据统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为(wèi)保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基(jī)金一季(jì)报汇总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上(shàng)看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地(dì)产是复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代(dài)，一二(èr)线城市好于(yú)三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资(zī)上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资(zī)机会的(de)。但(简朴和俭朴的区别是什么，简朴和俭朴的区别在哪dàn)在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行(xíng)业也出现了一些机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发(fā)生了更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很(hěn)难再出(chū)现(xiàn)了(le)，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需(xū)要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠(gāng)杆(gān)率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额(é)，以(yǐ)及过快上(shàng)行的(de)房(fáng)价，因(yīn)而行(xíng)业(yè)高(gāo)增的时(shí)代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的(de)需(xū)求或将回落(luò)，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出(chū)现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过程中，综合(hé)竞(jìng)争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资(zī)机会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是(shì)强竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于(yú)这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公(gōng)司(sī)的主要(yào)产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机构(gòu)都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银(yín)基金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资(zī)产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至(zhì)近(jìn)年(nián)来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一季度十大(dà)流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三(sān)个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了(le)持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的(de)也是一份(fèn)报喜(xǐ)的(de)成(chéng)绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司(sī)股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只公(gōng)募指基首季(jì)新杀(shā)入十(shí)大流通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排(pái)名(míng)第(dì)九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采(cǎi)访(fǎng)时(shí)，兴(xīng)证全(quán)球(qiú)基金相关人士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测(cè)算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受(shòu)限于信用问题(tí)或者资金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估(gū)的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性(xìng)机会依然存在，少部(bù)分公司(sī)尤其(qí)是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融(róng)资成(chéng)本，优质的(de)开(kāi)发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中(zhōng)特估(gū)，国(guó)央企(qǐ)相较于(yú)民营(yíng)地产公(gōng)司(sī)也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债(zhài)权债简朴和俭朴的区别是什么，简朴和俭朴的区别在哪务关系等问题，市(shì)场对民营(yíng)房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业(yè)内部将出现(xiàn)分化，要关(guān)注(zhù)将受益于行业集中(zhōng)度提升的(de)头部公司(sī)。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话(huà)，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方(fāng)面是(shì)否可(kě)以维持，首先是融资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现(xiàn)，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营(yíng)收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析(xī)表(biǎo)示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要(yào)是(shì)因为过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半(bàn)年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核心城市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍(réng)处于调整的过程(chéng)中，能(néng)够保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临(lín)着(zhe)一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等(děng)极个(gè)别(bié)城市四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城市(shì)都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐观(guān)。按(àn)照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金(jīn)面压力(lì)，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半(bàn)年报冲业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房地(dì)产以及其(qí)上下游产业链的(de)复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多(duō)，我们要多给一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意(yì)味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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