近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表示，强制分红机(jī)制是公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测(cè)经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营(yíng)权(quán)到期后(hòu)不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本金的(de)归(guī)还，在选择投资标的时应了(le)解资产类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚(shàng)未(wèi)公(gōng)布(bù)。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占可供分配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额(é)交易(yì)价格(gé)的(de)变化。基金份额(é)二(èr)级市场价格(gé)受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及(jí)市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规(guī)律可(kě)循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流(liú)，投资(zī)人通过(guò)基(jī)金募集材料和信息披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级(jí)市场价格变(biàn)化导致的(de)浮(fú)盈或浮(fú)亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集(jí)基础设(shè)施证券投(tóu)资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施(shī)基金(jīn)应当将(j大疆无人机的电机是哪个国家的品牌 大疆是国企还是私企iāng)90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额(é)以现金形式分配给投(tóu)资者，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长(zhǎ大疆无人机的电机是哪个国家的品牌 大疆是国企还是私企ng)期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级市(shì)场价(jià)格反映(yìng)这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于债(zhài)券的固定利息(xī)回(huí)报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者(zhě)的角度来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高(gāo)的(de)收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包收益，起到(dào)投(tóu)资“压(yā)舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看(kàn)，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产(chǎn)品(pǐn)受宏(hóng)观(guān)经(jīng)济(jì)的影响，可分配金额(é)完成率不达(dá)预(yù)期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)波动受多(duō)重因(yīn)素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的(de)主(zhǔ)要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利(lì)于吸引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归(guī)的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设施项目(mù)的(de)经(jīng)营业(yè)绩相对(duì)经济活力的改善有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基(jī)金(jīn)份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金(jīn)份(fèn)额净值(zhí)变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时需(xū)结合(hé)持(chí)有产品的特性，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解(jiě)底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派(pài)”更(gèng)为(wèi)准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两个(gè)部(bù)分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大(dà)，大多数普(pǔ)通投资者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年(nián)限(xiàn)到期后(hòu)基金价(jià)值面临极大(dà)不确(què)定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类(lèi)和产权类两大(dà)资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分(fēn)红(hóng)及资(zī)产增值的收益，而持有特(tè)许经营(yíng)类产品的(de)收益主要来自项目(mù)每年(nián)的现金分红。其(qí)中，特(tè)许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归(guī)还(hái)，两者的比率也是变动的，对(duì)特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投(tóu)资者(zhě)在选择(zé)投(tóu)资(zī)标的时(shí)，应了解公募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各(gè)类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而(ér)形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二(èr)级市(shì)场价格和(hé)分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人(rén)也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再(zài)能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高(gāo)的分(fēn)派(pài)率水平。对(duì)于剩(shèng)余(yú)期限较长的(de)特许经(jīng)营(yíng)权项目，即(jí)使分派率相对(duì)较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负(fù)责(zé)人提醒投(tóu)资(zī)者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额(é)单价随着大疆无人机的电机是哪个国家的品牌 大疆是国企还是私企分派(pài)进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建(jiàn)筑的(de)剩余使用年限一(yī)般较长，再(zài)加上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或(huò)补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会(huì)进(jìn)一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似(shì)永续经营的假设反(fǎn)映在(zài)基础资产的估值(zhí)上(shàng)，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资(zī)者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，来观察和(hé)评估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流(liú)，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身(shēn)经营(yíng)活动产(chǎn)生；可(kě)供分(fēn)配的现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金(jīn)影(yǐng)响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行调整，加(jiā)期初(chū)现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资(zī)价(jià)值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置功能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投资者(zhě)对经营(yíng)权(quán)类的(de)资产(chǎn)可以更多关注内部收(shōu)益(yì)率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要(yào)来(lái)自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑原始权益(yì)人(rén)综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实(shí)力(lì)等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由于(yú)分红(hóng)交易带(dài)来的短期博弈机(jī)会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显、同(tóng)时分(fēn)红(hóng)规(guī)模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配(pèi)金(jīn)额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的(de)实际(jì)环境，对基(jī)础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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