5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公(gōng)募基(jī)金为代表的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为(wèi)华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基(jī)金对房(fáng)地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募(mù)所(suǒ)持(chí)房地产(chǎn)公(gōng)司(sī)市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年来的(de)首次(cì)回升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公(gōng)募(mù)对(duì)房(fáng)地(dì)产行业(yè)的持股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股分(fēn)别(bié)为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公(gōng)募基金(jīn)一季报汇总的(de)重仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排名最高的(de)是保(bǎo)利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌(pái)龙(lóng)头股万(wàn)科(kē)A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最为明(míng)显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需(xū)要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分化(huà)时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射到二(èr)级市(shì)场(chǎng)投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不(bù)返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期(qī)来(lái)分类，包(bāo)括(kuò)房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期(qī)或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发(fā)生了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增加(jiā)了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端(duān)还需(xū)要有一(yī)定(dìng)的政策出(chū)来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短缺(quē)时(shí)代，而目前(qián)居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及过快上行的(de)房价，因而(ér)行业高增的时代已经(jīng)过去，未(wèi)来(lái)行业的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业(yè)的(de)贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代(dài)表(biǎo)没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样的(de)认识转变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为(wèi)公募(mù)乃至(zhì)整(zhěng)体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的(de)124只房地产类(lèi)标的(de)股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，决别和诀别哪个是对的意思，诀别和决别是什么意思它们(men)分别是(shì)上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五一假期归来(lái)后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基(jī)本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都(dōu)有对(duì)其布局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都(dōu)跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅(fú)暂时(shí)排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地(dì)房企，其(qí)第一季(jì)度的(de)收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面(miàn)是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数(shù)字(zì)上(shàng)看(kàn)，一季度新(xīn)增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸(xī)引了知(zhī)名机(jī)构在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是(shì)连续第三(sān)个(gè)季度(dù)他有的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当(dāng)季(jì)还小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去(qù)上述(shù)两(liǎng)家上海区(qū)域(yù)性地(dì)产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一(yī)季(jì)报交出的也是(shì)一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意到两只公(gōng)募指基首季(jì)新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多(duō)（券商(shāng)测算对(duì)应潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央(yāng)国(guó)企(qǐ)地产股(gǔ)或(huò)存在发展的(de)大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体现为库存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的(de)融资成(chéng)本，优质的(de)开发资源和(hé)良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的(de)多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债务关(guān)系等问(wèn)题，市场对民营房开(kāi)企业(yè)的资(zī)产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国(guó)企相(xiāng)较于民企(qǐ)来(lái)说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度(dù)看(kàn)，行业的逻辑(jí)在(zài)于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快(决别和诀别哪个是对的意思，诀别和决别是什么意思kuài)速(sù)发展阶(jiē)段更稳定且可预期的(de)盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以创造(zào)持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普(pǔ)涨的(de)概(gài)率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关注将受(shòu)益(yì)于行(xíng)业集中度(dù)提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部(bù)副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地(dì)去持(chí)续观察(chá)国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首先是融资成(chéng)本(běn)保持低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增(zēng)长。而(ér)这些公司也是机构(gòu)的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是(shì)在(zài)2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍在持续性(xìng)地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投(tóu)资(zī)力(lì)度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能(néng)够推动(dòng)房(fáng)企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程(chéng)中，能(néng)够(gòu)保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不(bù)确定性(xìng)。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月(yuè)环(huán)比三月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外(wài)，包括(kuò)北(běi)京、上海在内(nèi)的绝大多数城(chéng)市(shì)都(dōu)出现环比(bǐ)下滑(huá)的情况(kuàng)。而(ér)现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压(yā)力，可(kě)能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个(gè)市场乏力(lì)现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度(dù)增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游(yóu)产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这(zhè)个(gè)时候，在(zài)房地产以(yǐ)及(jí)上下(xià)游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐心地去等待(dài)它的(de)基本面不断地(dì)凸显出来决别和诀别哪个是对的意思，诀别和决别是什么意思(lái)，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举例分析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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