近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示(shì)，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投资(zī)价值，通(tōng)过观(guān)测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普通投资者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后不再产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营权分红目(mù)前已(yǐ)包含了利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金的归还(hái)，在(zài)选择(zé)投(tóu)资(zī)标的时应了解资产类(lèi)型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占可供分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比例(lì)在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的变化。基金(jīn)份(fèn)额二级市场价(jià)格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易(yì)引起(qǐ)波动(dòng)。与此(cǐ)相比(bǐ)，基(jī)金分(fēn)红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合(hé)行业及市(shì)场情况，可以分析(xī)基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红(hóng)作为(wèi)基金份额持有人(rén)实际获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设(shè)施证券投资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度可(kě)分配金(jīn)额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息，但不(bù)等同于债(zhài)券的固定利(lì)息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红获取相对(duì)于投(tóu)资债券相对高的收益(yì)性，在有效(xiào)控(kòng)制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的(de)影(yǐng)响，可(kě)分配(pèi)金额完(wán)成(chéng)率不达预期，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波动受多重因(yīn华大基因有国家背景吗)素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归(guī)的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的(de)开盘(pán)指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是(shì)对分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以(yǐ)获(huò)得公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同时需结(jié)合(hé)持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包括利润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是(shì)本金之上(shàng)的增(zēng)值部分不(bù)同，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs基(jī)金运作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大(dà)多(duō)数(shù)普通投资者(zhě)可(kě)能把“分派(pài)”金额误认为是(shì)持(chí)续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期(qī)后基(jī)金价(jià)值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资(zī)者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权类和产权(quán)类两(liǎng)大资产(chǎn)类(lèi)型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每(měi)年的现金(jīn)分红(hóng)及资产(chǎn)增值(zhí)的收益(yì)，而持有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了(le)利润分配和本(běn)金的归(guī)还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区别。特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对(duì)股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场价格和(hé)分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不再(zài)能产生现金(jīn)收益，因(yīn)此将可(kě)供分配金(jīn)额(é)的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的(de)特许经营项目，通(tōng)常具(jù)备更(gèng)高(gāo)的分(fēn)派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许(xǔ)经营权项目，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本(běn)金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的(de)分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随(suí)着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目的(de)土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更(gèng)新改造或(huò)补缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进一(yī)步延长经(jīng)营期限。这种类(lèi)似永续经营(yíng)的假设反(fǎn)映在(zài)基础资(zī)产的估值上(shàn华大基因有国家背景吗g)，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评(píng)估(gū)项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基(jī)金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来观察和评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的(de)经营活动现金流，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二者存在本(běn)质性区别(bié)。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润表的项(xiàng)目进(jìn)行(xíng)调(diào)整，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独(dú)立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权(quán)类的资产可以更(gèng)多关(guān)注内部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多关注分(fēn)派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自(zì)底层(céng)资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情况直接影(yǐng)响投(tóu)资(zī)回报，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原(yuán)始(shǐ)权益人综(zōng)合实(shí)力(lì)、运营(yíng)管理机构(gòu)实(shí)力、公募(mù)基金管理人(rén)实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于(yú)分(fēn)红(hóng)交(jiāo)易带来的短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场(chǎng)接连回(huí)调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模较(jiào)为可观(guān)的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可(kě)供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额与(yǔ)募集(jí)材料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结(jié)合经(jīng)济及市场的(de)实(shí)际环境(jìng)，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判断。”中金基金上(shàng)述负(fù)责人也称。

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