近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前(qián)已包含了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，在(zài)选择投资标(biāo)的时应了解资产类(lèi)型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额(é)比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份额交易价(jià)格(gé)的变化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价(jià)格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名，可(kě)以分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人实(shí)际获(huò)得的现金(jīn)收益，对(duì)于长期(qī)投(tóu)资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时(shí)具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体现了(le)这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于债券的固定利息回(huí)报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置(zhì)多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相对于投资(zī)债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分(fēn)红水平的(de)预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格(gé)走势的(de)关键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济(jì)的影响，可(kě)分配(pèi)金额完成率不(bù)达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多(duō)重因素的(de)影响，投资收益是(shì)影响REITs二级(jí)市场价格的主要(yào)因素(sù)之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期经济预(yù)期恢(huī)复，一方面市场热(rè)点呈现向股票(piào)和债券(quàn)回归的过程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施(shī)项目的(de)经营(yíng)业(yè)绩相对经济活力的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据(jù)单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值(zhí)变化(huà)的修正，使投(tóu)资人在(zài)基金分红(hóng)前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强(qiáng)投资者长期投资(zī)的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)应了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分(fēn)红前提(tí)是本金之上(shàng)的增值部分不同，特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs基金(jīn)运作(zuò)期间(jiān)的(de)“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值(zhí)两个部(bù)分，两个部分之间的比例(lì)是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基(jī)金分红差异很大，大多(duō)数普通投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到期(qī)后基(jī)金(jīn)价(jià)值面临极大不确定(dìng)性，这是该(gāi)类投资(zī)者应该(gāi)注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益(yì)主要(yào)包括每(měi)年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增(zēng)值的收益，而持(chí)有特许经(jīng)营类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益主要来自(zì)项目每(měi)年的现(xiàn)金分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的分红包(bāo)括了利润分配(pèi)和(hé)本金的(de)归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也(yě)是变动(dòng)的(de)，对特许经营(yíng)权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时(shí)，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)价(jià)值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层(céng)资产属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市场价格(gé)和分红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金(jīn)额的分(fēn)配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更(gèng)高的(de)分(fēn)派率水平(píng)。对于剩余期限较长的(de)特(tè)许经营权项(xiàng)目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回本(b中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名ěn)金并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额(é)包含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收(shōu)益来(lái)自项(xiàng)目(mù)剩余(yú)期(qī)限产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期(qī)后通过(guò)对建筑的(de)更新改(gǎi)造(zào)或补缴(jiǎo)土地(dì)出(chū)让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在(zài)基(jī)础资产的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投(tóu)资者可以观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)，二者(zhě)存(cún)在(zài)本质性区别。经(jīng)营活动产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行调整，加(jiā)期(qī)初现金(jīn)，最终得到(dào)的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资(zī)产(chǎn)配置新(xīn)选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注(zhù)内部(bù)收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的(de)资(zī)产(chǎn)更多关注分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募(mù)REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经(jīng)营净(jìng)现金流(liú)，所(suǒ)以底层(céng)资产运营情况(kuàng)直接影响投资回(huí)报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募(mù)基金(jīn)管理人实(shí)力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本(běn)面支(zhī)撑(chēng)、填(tián)权效应(yīng)相对(duì)明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额(é)预(yù)测。投资者(zhě)可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额与(yǔ)募集(jí)材料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及(jí)市场的实际环境，对基础设施(shī)项(xiàng)目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判(pàn)断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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