5月以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基金(jīn)为(wèi)代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地方(fāng)国企央企获得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个(gè)股(gǔ)分别(bié)为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业(yè)标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色(sè)，但(dàn)公(gōng)募所持(chí)房地产公司市值在股票资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了(le)三年来的首次(cì)回升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业(yè)的持(chí)股比例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎(hū)在(zài)今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募(mù)对(duì)于房地产的投资愈发(fā)有集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金(jīn)一季报汇总的(de)重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四(sì)季报，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是(shì)金(jīn)地(dì)集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈(quān)判(pàn)断(duàn)房地(dì)产(chǎn)已经进入大(dà)分(fēn)化时代(dài)，一二(èr)线城市好于三四(sì)线城市。而映射(shè)到二级(jí)市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行业在(zài)盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有(yǒu)什么投资(zī)机会(huì)的(de)。但在这几年(nián)特(tè)殊的行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解(jiě)铝(lǚ)等(děng)类似的(de)行(xíng)业也出现了(le)一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公募(mù)基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地(dì)产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快上行的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求(qiú)或将回落(luò)，在(zài)此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风险问题（类似(shì)2022年(nián)的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的(de)提升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔已经过去(qù)了(le)，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的(de)股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排(pái)名前五的(de)公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上(shàng)实发(fā)展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名第一的(de)上实发(fā)展，五一(yī)假期归来后日成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面(miàn)来看，上实发(fā)展的(de)主营业务为房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公募的上银(yín)基金(jīn)、私(sī)募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时(shí)排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也是(shì)上(shàng)海本地(dì)房企，其第(dì)一季度的收(shōu)入(rù)利润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则(zé)是公(gōng)司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第(dì)三(sān)个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季还(hái)小幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海区域(yù)性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是(shì)主要布局(jú)在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的(de)也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀(shā)入(rù)十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利(lì)牛心管是牛的什么部位 牛心顶是黄喉吗率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资(zī)金(jīn)紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的(de)净负(fù)债率普(pǔ)遍(biàn)都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆(gān)空(kōng)间有(yǒu)限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房(fáng)企的(de)销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮下(xià)，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在(zài)发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)指出(chū)：“房地(dì)产行业的(de)结构性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部(bù)分(fēn)公(gōng)司尤(yóu)牛心管是牛的什么部位 牛心顶是黄喉吗其是央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较(jiào)低(dī)的融资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资源和(hé)良好的(de)不(bù)动(dòng)产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的(de)多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土地资(zī)源债权(quán)债务关系等(děng)问(wèn)题(tí)，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的(de)资产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业出(chū)清的过程(chéng)中(zhōng)，央(yāng)国企(qǐ)相较于民(mín)企来(lái)说估值的修(xiū)复更明(míng)显(xiǎn)。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长期的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集中度提(tí)升后(hòu)，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此带(dài)来估(gū)值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估值相对(duì)较低，企业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营(yíng)能力(lì)强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化(huà)，要关注将受益于行业集(jí)中度提升(shēng)的头部(bù)公司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资(zī)背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国(guó)企央企在三(sān)个(gè)方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额(é)持续(xù)提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分化更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大(dà)增(zēng)速(sù)的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此牛心管是牛的什么部位 牛心顶是黄喉吗，知名房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三(sān)年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市(shì)，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的(de)过程中，能(néng)够保有一个(gè)正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着(zhe)一些(xiē)不(bù)确(què)定(dìng)性(xìng)。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市(shì)四月环比三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在(zài)内(nèi)的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的(de)经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存压力、企业的(de)资金面(miàn)压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力(lì)现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的(de)压(yā)力仍(réng)旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及上(shàng)下游(yóu)就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他(tā)基本面的(de)钱(qián)。但这(zhè)也(yě)意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同(tóng)行好得多(duō)的(de)企业，会(huì)伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它(tā)的基(jī)本面不(bù)断地(dì)凸显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐。）

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