近(jìn)两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强(qiáng)制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定(dìng)分(fēn)红体(tǐ)现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观(guān)测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)对此表(biǎo)示(shì)，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益(yì)，以及基金份(fèn)额交易价(jià)格的(de)变化(huà)。基金(jīn)份额二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期(qī)则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来(lái)自(zì)基础设(shè)施资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资(zī)人(rén)通过基金(jīn)募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金份(fèn)额持(chí)有人(rén)实际获得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监(jiān)李华平也表示(shì)，根据(jù)《公开募(mù)集(jí)基础设施证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基(jī)金年度可(kě)分配金额(é)以现金(jīn)形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基(jī)础设(shè)施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场价(jià)格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的(de)一(yī)面，分红(hóng)体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等(děng)同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产配(pèi)置(zhì)多(duō)元化提(tí)供抓手(shǒu)，具(jù)有(yǒu)较强的配置价(jià)值(zhí)。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获取相对(duì)于投(tóu)资债券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于(yú)未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价(jià)格走势的关键因(yīn)素(sù)之一(yī)。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率(lǜ)不(bù)达(dá)预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素(sù)的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素(sù)之一，而(ér)稳(wěn)定的分红有(yǒu)利(lì)于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期(qī)经济(jì)预(yù)期恢复(fù)，一方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票(piào)和债券(quàn)回归的过(guò)程；另一方(fāng)面，基础设施(shī)项目(mù)的(de)经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的(de)开盘指导价(jià)做调减处(chù)理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单(dān)位基金份(fèn)额(é)的分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红(hóng)前后基(jī)金(jīn)份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长期投资(zī)的信心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品的特性，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体收益(yì)的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利(lì)润分配和(hé)本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了(le)解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确(què)，分派的是本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两个部(bù)分之(zhī)间的(de)比例是变动的，与现有公募基(jī)金(jīn)分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可(kě)能(néng)把(bǎ)“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确(què)定性，这是该(gāi)类投(tóu)资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类(lèi)两大资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类(lèi)产品的收益主要来(lái)自项(xiàng)目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类(lèi)资产的(de)分(fēn)红包括了利润分(fēn)配和本金的(de)归还，两(liǎng)者的(de)比率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经(jīng)营权(quán)类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性，对所选择产品(pǐn)的(de)二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人也认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可(kě)供(gōng)分配金额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具备更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)项目的(de)分(fēn)派金额(é)包含(hán)了(le)投资(zī)本金，在(zài)不(bù)进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单(dān)价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自(zì)项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的(de)剩余使用年(nián)限一般较长，再加上(shàng)到期(qī)后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土(tǔ)地(dì)出让金等(děng)追加投资，有(yǒu)机会(huì)进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的(de)资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年(nián)报(bào)中(zhōng)披露(lù)的经营活动现(xiàn)金流，二是可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金，二(èr)者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现金(jīn)流，基(jī)于(yú)企业(yè)本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行(xíng)调(diào)整，加期初现金，最终得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债(zhài)市场独立的资产配置功能(néng)，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关注内部(bù)收益率的高低，对产50mg等于多少g 头孢50mg和125mg哪个多(chǎn)权类的资产50mg等于多少g 头孢50mg和125mg哪个多更多关注分(fēn)派率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金(jīn)流(liú)，所以底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实(shí)力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实力等(děng)多(duō)重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调(diào)，建议投资(zī)者(zhě)关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的(de)可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额(é)与募集材料(liào)中披露(lù)预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的(de)实际环境，对(duì)基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述(shù)负责人也(yě)称(chēng)。

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