5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块(kuài)个股多(duō)出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表(biǎo)的机构对(duì)于这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据(jù)基(jī)金一季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流(liú)通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产(chǎn)行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(sh赓续前行是什么意思，赓续前进的意思ì)场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一(yī)步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三年(nián)来的首次回升，年(nián)底(dǐ)这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时(shí)，公募对房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的持股比例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募(mù)重仓持(chí)有房地(dì)产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发(fā)现，公募对(duì)于(yú)房地(dì)产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有(yǒu)退步(bù)，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出(chū)百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地(dì)产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进(jìn)入大分化(huà)时代(dài)，一二(èr)线城市好于三四线城市(shì)。而(ér)映射到(dào)二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一(yī)去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房(fáng)地产等(děng)几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么(me)投资机会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊(shū)的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了(le)一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一(yī)不(bù)愿具名(míng)的上海公(gōng)募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一定的(de)政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的(de)房(fáng)价，因而行业高增的时代(dài)已经过去(qù)，未来行业的需求或将回(huí)落(luò)，在(zài)此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容(róng)易出(chū)现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧(cè)出(chū)清的(de)过(guò)程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市(shì)占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业需(xū)求见顶回落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代表没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的(de)务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘(pán)，中信(xìn)房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个(gè)股，在(zài)纳入统计(jì)的(de)124只房地产类标(biāo)的股中，本月(yuè)以(yǐ)来(lái)实现股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前(qián)五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名(míng)第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业(yè)务(wù)为(wèi)房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房(fáng)地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金(jīn)、私(sī)募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第(dì)一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏(sū)至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在(zài)前(qián)十中，这也是(shì)连(lián)续第三个季度(dù)他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅(fú)增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交(jiāo)出的(de)也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上(shàng)市公司股(gǔ)东的(de)净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季(jì)新杀入十(shí)大流(liú)通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际(jì)和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基(jī)金相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于(yú)信(xìn)用问题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机(jī)获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结(jié)构(gòu)性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地产公(gōng)司(sī)也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源(yuán)债权(quán)债务关系等(děng)问(wèn)题，市场对民(mín)营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的(de)角度(dù)从中长期(qī)的维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业(yè)自身资产的质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可(kě)以创造持续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化(huà)，要关注将(jiāng)受(shòu)益(yì)于行(xíng)业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基(jī)金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三(sān)个方面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融(róng)资成(chéng)本保持(chí)低位(wèi)，其次是(shì)销售份额持(chí)续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发(fā)展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而(ér)这些(xiē)公(gōng)司(sī)也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是因(yīn)为过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投(tóu)资(zī)的(de)驱动能(néng)够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的(de)过程(chéng)中，能(néng)够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面(miàn)临着一些不(bù)确定性(xìng)。其(qí)实整个市场(chǎng)从四月份开始又在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半(bàn)年报(bào)冲(chōng)业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一个(gè)市场乏(fá)力现象。也就是说，第二赓续前行是什么意思，赓续前进的意思季度(dù)、第三(sān)季度增(zēng)长不确(què)定性(xìng)的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业(yè)链的(de)复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的(de)要慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基(jī)本(běn)面的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少(shǎo)数(shù)的(de)、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待(dài)它(tā)的(de)基本(běn)面(miàn)不(bù)断地凸显出(chū)来(lái)，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐(jiàn)。）

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