5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表的机构(gòu)对(duì)于这一(yī)板块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增(zēng)幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募(mù)所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì东莞属于几线城市)场表现出色(sè)，但公募所持(chí)房地(dì)产公司市值在(zài)股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三(sān)年来的首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在今年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现(xiàn)，公募(mù)对于房(fáng)地(dì)产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在(zài)公募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口，排在(zài)第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排(pái)在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排位上看均(jūn)有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链(liàn)上最(zuì)后一环(huán)，且首季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三四(sì)线(xiàn)城市(shì)。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松(sōng)收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来分类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了(le)一(yī)些机(jī)会，背后的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了(le)更大(dà)的(de)变化(huà)。”一不愿具(jù)名的(de)上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房(fáng)短缺(quē)时代(dài)，而目前居民(mín)的杠杆率和房价(jià)收入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过(guò)快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的(de)时(shí)代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进入到供给侧(cè)出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升。当行(xíng)业(yè)需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公(gōng)募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰(qià)好排名前(qián)五的公司(sī)月内涨幅(fú)超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的(de)基本面来(lái)看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业(yè)务为(wèi)房地产开发与经(jīng)营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产管理公(gōng)司等都(dōu)跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企，其第(dì)一季度的(de)收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公(gōng)司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是公司拿地结算(suàn)持(chí)续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势(shì)头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一(yī)季度十大流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前(qián)十(shí)中，这也是(shì)连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同(tóng)时(shí)榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当季(jì)还(hái)小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域性地产公(gōng)司外，荣(róng)安(ān)地产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基(jī)首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强(qiáng)则(zé)排(pái)名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机构还东莞属于几线城市有QFII高盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者(zhě)资(zī)金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额(é)）基本(běn)在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机(jī)会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较(jiào)低的融(róng)资(zī)成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动(dòng)产(chǎn)资产(chǎn)运营(yíng)能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债(zhài)务关系等(děng)问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更(gèng)多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这一(yī)轮行业出清(qīng)的(de)过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民(mín)企来说估(gū)值的修复更明显。中特(tè)估(gū)的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集(jí)中度(dù)提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的盈利(lì)和现金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估(gū)值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中(zhōng)度(dù)提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这(zhè)一(yī)思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过(guò)国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企在三个方面(miàn)是否可(kě)以维持，首(shǒu)先是融资成本保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额(é)持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业(yè)内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明显改善的(de)房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集(jí)中在(zài)核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度市场恢复(fù)但仍(réng)处于(yú)调整的过程中，能够保有一(yī)个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的(de)复(fù)苏(sū)过程中(zhōng)，还(hái)面临着(zhe)一些不确定(dìng)性。其实(shí)整个(gè)市场从四月(yuè)份开始又在往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城(chéng)市(shì)都出(chū)现环(huán)比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市(shì)场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份(fèn)房企为了半年报冲业(yè)绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第(dì)三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产以及(jí)其(qí)上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们(men)要多(duō)给一(yī)些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的(de)、做(zuò)得比(bǐ)同行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐(zhú)步体现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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