文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房(fáng)，没(méi)钱(qián)没(méi)实力的(de)别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这是房地产从大开(kāi)发时代(dài)步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然(rán)趋势(shì)，也(yě)是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国(guó)套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二(èr)次(cì)房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规(guī)律(lǜ)办(bàn)事(shì)，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常(cháng)不公(gōng)平(píng)，比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样(yàng)有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制度怎(zěn)么(me)来的(de)？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品(pǐn)房预(yù)售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了商品房(fáng)预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了(le)！发达国家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目(mù)获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才(cái)可以开始(shǐ)销售(shòu)，买(mǎi)家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程进度在完全交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需(xū)要严格的资(zī)金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观(guān)讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改革(gé)，中国(guó)一定能化解这(zhè)个难(nán)题，让房地产回(huí)归实体经济和(hé)居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的(de)产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提(tí)升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户(hù)为中心(xīn)，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期系统的(de)专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在可惜天空不作美的意思，天空不作美的意思下一句

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期(qī)房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房预(yù)付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创(chuàng)办(bàn)立信置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对(duì)于商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘(pán)后(hòu)，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似(shì)租金(jīn)的(de)分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期(qī)付(fù)款”的销售模式成为当时中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式推动了(le)中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十(shí)年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售(shòu)前，确保地价(jià)款已经全部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有资金等能力(lì)把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需(xū)律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师(shī)等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律(lǜ)师(shī)行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后(hòu)续需自身(shēn)推动项目(mù)完(wán)工(gōng)。随(suí)着(zhe)监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发展工业化(huà)的进(jìn)程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分(fēn)房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时(shí)的(de)国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)面临商品(pǐn)房的(de)需求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困(kùn)境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步(bù)引进中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力(lì)支(zhī)持(chí)国(guó)内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化(huà)城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革(gé)，加快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步实行住房(fáng)分配(pèi)货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从(可惜天空不作美的意思，天空不作美的意思下一句cóng)计划经(jīng)济下(xià)的(de)福利分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市(shì)场采用预(yù)售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖(mài)期(qī)房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供应速度(dù)加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国人(rén)民银行等(děng)多方迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷(dài)政策(cè)，支持(chí)购房(fáng)者(zhě)，极大作用推动了房地(dì)产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业(yè)将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区(qū)别于(yú)中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清(qīng)首付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的(de)形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全(quán)部购房款，这(zhè)点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而(ér)言，预(yù)售制(zhì)商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实存(cún)在

　　作为(wèi)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售的(de)最主要(yào)方式，预售制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回(huí)笼周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多(duō)年(nián)对中国内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决(jué)了(le)房(fáng)地产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民(mín)居(jū)住(zhù)水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售(shòu)面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业(yè)从(cóng)无到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国(guó)内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地(dì)产及(jí)其(qí)产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业(yè)务(wù)，占比超过三分之一。从(cóng)房地(dì)产融资存量占社融(róng)存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠(qú)道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房市值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房(fáng)市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值高，以及(jí)中国(guó)资本市(shì)场(chǎng)发(fā)育(yù)尚(shàng)不(bù)成熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的(de)负(fù)面效应(yīng)愈(yù)发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的(de)按揭贷(dài)款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行(xíng)进行(xíng)贷(dài)款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承(chéng)担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信(xìn)用和购房(fáng)者对行业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作为(wèi)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企因为市(shì)场波(bō)动(dòng)或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列(liè)问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者签订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能(néng)还款等，则风(fēng)险完全(quán)由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办(bàn)法》中明确(què)规定了开发企业(yè)预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监(jiān)管的(de)具体办(bàn)法，由房(fáng)地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但多(duō)年以来全国并没(méi)有统一(yī)的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户(hù)资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建(jiàn)设(shè)名义，获得(dé)监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各地(dì)项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了(le)资金流(liú)动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付(fù)的预付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预付款一(yī)般以定金方(fāng)式(shì)支付(fù)，或(huò)按工程(chéng)进(jìn)度分(fēn)期支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一(yī)般采用(yòng)两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方(fāng)式(shì)，一(yī)是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三方验(yàn)收合格(gé)并(bìng)提(tí)供验收(shōu)凭(píng)证后(hòu)，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房者支付的房款。二(èr)是开发(fā)商为购房(fáng)者提(tí)供一定的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无(wú)条(tiáo)件返还，最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面，美国为防(fáng)止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的定金(jīn)及(jí)首(shǒu)付款由第三(sān)方公证行或(huò)产权(quán)保险公司的(de)信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任(rèn)与损(sǔn)失(shī)。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金(jīn)全部来自银行(xíng)，银(yín)行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资金直接(jiē)损害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施(shī)工进度。开发(fā)商在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后发放的(de)验收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向银行(xíng)得到购(gòu)房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期(qī)房可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固定利率(lǜ)，开发(fā)商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国(guó)法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付公(gōng)证费(fèi)和(hé)土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付(fù)房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体(tǐ)完工(gōng)、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，银行按(àn)施工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期(qī)房(fáng)设(shè)计了(le)两种保险(xiǎn)，保险的(de)功能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司(sī)保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房(fáng)交易中的(de)房产、资(zī)金、合(hé)同等(děng)各(gè)个环(huán)节，各环节(jié)内容确认无误(wù)后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英(yīng)国设(shè)置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的(de)方式，但是(shì)交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极(jí)为(wèi)严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房(fáng)律师(shī)将资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即(jí)资金(jīn)在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前(qián)经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须(xū)完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日(rì)本二战结束(shù)后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上(shàng)“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日本(běn)《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业(yè)法(fǎ)》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发(fā)商必须完成定金(jīn)保全措施(shī)才可预(yù)售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同时(shí)，开发(fā)商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订(dìng)定金保证委(wěi)托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书(shū)交(jiāo)付给(gěi)购(gòu)房(fáng)者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的购房(fáng)款也(yě)受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融(róng)机构或保证机构(gòu)或保险公(gōng)司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的(de)定金，签订(dìng)购房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行申(shēn)请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在(zài)交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者(zhě)违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银行(xíng)专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方(fāng)面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡(pō)期(qī)房同样采取按(àn)工程(chéng)进度(dù)付(fù)款的(de)方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流(liú)程做了统(tǒng)一详细规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合(hé)同(tóng)签订后(hòu)、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照工程进度(dù)放款，月(yuè)供(gōng)在(zài)此过程中随着放出贷款的(de)增加而增(zēng)加，未(wèi)放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者的(de)订(dìng)金与付款会(huì)存(cún)入(rù)银行专(zhuān)门的(de)项目资金账户(hù)，账(zhàng)户资金提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具(jù)支持(chí)。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房企包括民(mín)营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保(bǎo)护购房(fáng)者(zhě)的权益(yì)。资金监管环节，引入独(dú)立于(yú)开发(fā)商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政(zhèng)府相关(guān)部门直接监(jiān)管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立商(shāng)品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商(shāng)应对(duì)房屋质量问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房(fáng)者在(zài)保修(xiū)期结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进入存量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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