近两年火(huǒ)爆的(de)创新产品公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期(qī)投资价值，通过观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可(kě)供分(fēn)配现金等指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资者注意(yì)，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再(zài)产(chǎn)生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和(hé)本金(jīn)的归(guī)还(hái)，在选择投资标的时应了解(jiě)资(zī)产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收(shōu)益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受(shòu)到公(gōng)募(mù)REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的(de)综合影响，较(jiào)易(yì)引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基础设施(shī)资产的经营现金流，投资(zī)人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础设(shè)施项目的(de)经营业绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额二级(jí)市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮(fú)亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持有人实际获得的(de)现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资(zī)者更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基(jī)金应当(dāng)将(jiāng)90％以上(shàng)合(hé)并后(hòu)基金(jīn)年度可分配金(jīn)额以现金形式分(fēn)配给投资(zī)者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一(yī)面(miàn)，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要(yào)求，分(fēn)红(hóng)类似于(yú)债券派息，但不等同于(yú)债券的(de)固定利息回(huí)报(bào)，而(ér)是由可供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投(tóu)资蜀道难原文带拼音及翻译分段，蜀道难原文一一对应翻译(zī)者稳定收益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取相(xiāng)对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制(zhì)风险的(de)前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了(le)投(tóu)资(zī)收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏(hóng)观经(jīng)济的(de)影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格(gé)波动(dòng)受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的(de)主要因素之一，而稳(wěn)定的(de)分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期(qī)经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一(yī)方面(miàn)，基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对(duì)经济活(huó)力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在(zài)分红(hóng)除(chú)权(quán)日，将对基金蜀道难原文带拼音及翻译分段，蜀道难原文一一对应翻译份额(é)的开盘(pán)指(zhǐ)导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份额的(de)分红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对分(fēn)红前后(hòu)基(jī)金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分红前后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者(zhě)长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产(chǎn)品的(de)特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是本(běn)金之上的增值部分不(bù)同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分(fēn)之(zhī)间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资者应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产类型(xíng)，持有产权(quán)类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括每年(nián)的现金分红(hóng)及资产增(zēng)值的(de)收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年(nián)的现(xiàn)金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的分(fēn)红包括了(le)利(lì)润(rùn)分配(pèi)和(hé)本(běn)金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也(yě)是(shì)变动的，对特(tè)许经营权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收(shōu)益(yì)。普通(tōng)投资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要(yào)考虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对所选择(zé)产品的二(èr)级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也(yě)认为，与产权(quán)类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目(mù)在(zài)经营权到期后不再(zài)能产生现金收(shōu)益(yì)，因此将可(kě)供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于(yú)这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对(duì)于剩余期(qī)限较(jiào)长(zhǎng)的(de)特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提醒(xǐng)投资(zī)者(zhě)注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的(de)情(qíng)况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐(zhú)年下(xià)降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩(shèng)余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的(de)假设反映在(zài)基础资(zī)产的估(gū)值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目(mù)底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披(pī)露的经营(yíng)活动现金流，二是(shì)可供分配现金(jīn)，二者存在(zài)本质性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的(de)现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的(de)现(xiàn)金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现(xiàn)在(zài)相对股债(zhài)市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经营权类(lèi)的资(zī)产可以更多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来自(zì)底(dǐ)层资(zī)产的经营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益(yì)人综合实(shí)力、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等(děng)多重因素来选择投(tóu)资(zī)标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易(yì)带来的短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连(lián)回(huí)调(diào)，建议投资者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时(shí)分红规(guī)模较为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年(nián)的可供分配(pèi)金额预测(cè)。投(tóu)资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额(蜀道难原文带拼音及翻译分段，蜀道难原文一一对应翻译é)与募集材料中披露预测进行比较分析，结(jié)合(hé)经(jīng)济(jì)及(jí)市(shì)场的实际(jì)环境，对(duì)基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金上(shàng)述负(fù)责人也称。

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