饱(bǎo)受争议的二手房交(jiāo)易中介(jiè)费问题，正逐渐得到监(jiān)管部门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部、市场监管(guǎn)总局联合(hé)发布了关于规(guī)范房地产经纪服务的意见。意见提及(jí)，近年(nián)来(lái)，部分(fēn)房地(dì)产经纪机构存(cún)在(zài)利用房源客源优势(shì)收取过(guò)高费用、未明(míng)码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人(rén)信息等问题，加重交易(yì)当事(shì)人(rén)负(fù)担、侵害其(qí)合法权益。

　　基(jī)于(yú)上述背景，两部(bù)门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内容、合理确(què)定经纪(jì)服务收费、严格实行明(míng)码标价等十(shí)方面，提(tí)出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线(xiàn)城市(shì)二(èr)手房交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上(shàng)海为例，二(èr)手房占市(shì)场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居(jū)间成交，房地产调控(kòng)重心逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政(zhèng)策研究中心(xīn)首席(xí)研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来说属于(yú)金额不(bù)低(dī)的(de)大宗交易(yì)，由于二手房交易成(chéng)本较(jiào)高、交易(yì)周期较(jiào)长，具(jù)有非常(cháng)强的专业性(xìng)，居民(mín)往往通过中介(jiè)来完成。但很多(duō)中介(jiè)利(lì)用信息不对(duì)称等问题，将非(fēi)必(bì)要的收费夹带(dài)其(qí)中，如收(shōu)取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成额外的(de)负担，而且这些服务事项(xiàng)并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市场(chǎ中国的三线城市有哪些 排名，中国的三线城市有哪些2022ng)交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在内的相(xiāng)关市(shì)场交易行为及其主(zhǔ)体进(jìn)行规范和秩序(xù)整顿，是房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)管理和(hé)调控的主题(tí)。“当下，推进这项工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中，历来对(duì)房地产经纪(jì)服务行业关注(zhù)最多的一(yī)个话题，便是房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)服(fú)务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门(mén)主要监管的(de)重(zhòng)点(diǎn)，将(jiāng)是对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)及中介交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在热(rè)点城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不低(dī)的中介费。以北京(jīng)某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计(jì)算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务(wù)收费上(shàng)，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)要合理(lǐ)降低住房买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务费用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方(fāng)共同承担经(jīng)纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费标准的(de)最早依(yī)据(jù)是1995年国家计委(wěi)建设部下发的《关于房(fáng)地产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号(hào)文(wén)），其(qí)中第六条规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按(àn)成(chéng)交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北(běi)京市(shì)执行的2014年更(gèng)新后的(de)收费标(biāo)准，即根(gēn)据这样的规定(dìng)：“少(shǎo)数特别复(fù)杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方(fāng)协商同意，可在规(guī)定(dìng)的收费标准基(jī)础上适当(dāng)上浮，上浮幅度(dù)最高不(bù)得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政(zhèng)放权(quán)”的精神，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房(fáng)地产(chǎn)中介服(fú)务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取费(fèi)用过程中(zhōng)，相(xiāng)关监管部门当前并(bìng)未明(míng)确具体的中介费率，中介(jiè)机(jī)构仅需在服务(wù)过程中(zhōng)对收费标准进行明(míng)码标价(jià)即(jí)可。而(ér)房地产经纪服(fú)务机构(gòu)在具(jù)体收取过程中，会结合(hé)房屋价值及工资标准，综合(hé)计算出合适的(de)中(zhōng)介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)应(yīng)当在经营门(mén)店、网站、客户(hù)端等(děng)场所或渠道，公示(shì)服(fú)务(wù)项目(mù)、服务内容和(hé)收(shōu)费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机(jī)构提(tí)供的基本(běn)服(fú)务和延(yán)伸服务，应当(dāng)分别明确服务项目和收费(fèi)标准。房地产经(jīng)纪机构(gòu)收费(fèi)前应(yīng)当(dāng)向(xiàng)交易当事人(rén)出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由(yóu)当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平均水平的房地产(chǎn)经纪(jì)机构，住房和城乡建(jiàn)设部门(mén)将会同市场监管等部门采取约谈等综合措施(shī)进(jìn)行重点监管。市(shì)场监(jiān)管部(bù)门(mén)会同(tóng)有关部门依法(fǎ)查处不按(àn)规定明(míng)码(mǎ)标价、操纵经纪(jì)服(fú)务(wù)收(shōu)费等违反价格(gé)和反垄断法(fǎ)律(lǜ)法(fǎ)规的行为。对(duì)房地产(chǎn)经纪机构相关违(wéi)法违规信息，市场监(jiān)管部门要依(yī)法依规纳入国家企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交(j中国的三线城市有哪些 排名，中国的三线城市有哪些2022iāo)价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的(de)原则实行分档定价(jià)，是(shì)否意(yì)味着，未来(lái)豪(háo)宅的中(zhōng)介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称(chēng)，住建部发文(wén)鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价，合理降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费(fèi)用，主要还(hái)是(shì)规范(fàn)行业，打击收(shōu)费过高(gāo)的经纪(jì)机(jī)构，但对(duì)市场影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅和(hé)普宅本(běn)来收费就不同，各家(jiā)收费普遍(biàn)在合理范围(wéi)内，加(jiā)上(shàng)经纪服务(wù)费用对市场的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励(lì)性质，即只是(shì)纲领性(xìng)文件而非规定(dìng)，未来如何具体认定其中的细则，还需要(yào)看各(gè)城市落地执行情(qíng)况。

　　不(bù)过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服(fú)务领域(yù)的调整改善、规范化(huà)，有利于行业健康发(fā)展。同时，由于二(èr)手房很多(duō)房源在产权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权抵(dǐ)押、不同税(shuì)费等都可能对交易(yì)产生影响，这对房地产经纪(jì)服务行业(yè)的专(zhuān)业(yè)性提(tí)出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过程中，原本应该由上下(xià)家各支付一半的(de)中介费，但在(zài)一些热点城(chéng)市(shì)的二手房交易(yì)过程(chéng)中，往往会有这样的情形，因部(bù)分购房(fáng)者处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿意承担中(zhōng)介费，这部(bù)分费用也可能通过(guò)转嫁的方(fāng)式(shì)，在房价中(zhōng)有(yǒu)所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家，市场(chǎng)这(zhè)种所谓‘约(yuē)定俗(sú)成’的情况，一些房产中介(jiè)公司将其视为(wèi)向购房者单边(biān)收费的行为。部分中介公司可能会利用(yòng)其支配地位，在原(yuán)先(xiān)经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收取(qǔ)费用(yòng)，而(ér)这部分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当(dāng)于变(biàn)相推高了房价。两部门提(tí)出(chū)严禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利(lì)于提高交易中(zhōng)操作的(de)透(tòu)明度(dù)，也有利于房(fáng)价的(de)稳定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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