近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后不(bù)再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权分红目(mù)前已包含了利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)的归还，在选择(zé)投资标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)

　　平(píng)均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分(fēn)配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责(zé)人对(duì)此表示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基础设(shè)施资产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资(zī)人通过基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)，作为进行投资决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金(jīn)份额二级(jí)市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平(píng)也(yě)表示(shì)，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基(jī)础设施(shī)基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年(nián)度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投(tóu)资角度来(lái)看，基础设施(shī)公募REITs同时(shí)具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)黄喉要煮多久，黄喉要煮多久才能熟火锅品“股性”的(de)一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不(bù)等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度来(lái)看(kàn)，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富(fù)了(le)机(jī)黄喉要煮多久，黄喉要煮多久才能熟火锅构(gòu)投资者的投(tóu)资(zī)品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除(chú)了(le)投资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的(de)影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的(de)主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)也表示，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市(shì)场热(rè)点呈现(xiàn)向股票(piào)和债券(quàn)回归(guī)的(de)过(guò)程；另一方(fāng)面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济(jì)活(huó)力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的(de)分红金额进(jìn)行计算。除权操作是(shì)对分红前后基(jī)金份额净(jìng)值变化的(de)修正，使(shǐ)投(tóu)资(zī)人在基金分红前后均可以获得(dé)公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者(zhě)长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航(háng)基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解(jiě)底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的是本(běn)金与增值(zhí)两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的(de)，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红(hóng)差异(yì)很大，大(dà)多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年(nián)限到期(qī)后基金(jīn)价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权类(lèi)两(liǎng)大(dà)资(zī)产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要(yào)包括每年的现金分红及资(zī)产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持有特(tè)许经营类产品(pǐn)的收(shōu)益主要(yào)来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类资产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权(quán)类资(zī)产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资(zī)者在(zài)选择投资标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示，从细(xì)分(fēn)来(lái)看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底(dǐ)层(céng)资产的(de)价值(zhí)增值(zhí)，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层(céng)资产属性(xìng)，对所选择产品的二(èr)级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再能(néng)产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较长的(de)特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基金该负责(zé)人(rén)提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派金额(é)包含了投(tóu)资本金，在(zài)不(bù)进行(xíng)扩募的情况下(xià)，基金份(fèn)额(é)单价随着分(fēn)派进度逐(zhú)年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类(lèi)项目的(de)土地或建筑的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到期(qī)后通(tōng)过对建筑的(de)更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有(yǒu)机(jī)会进一步延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类(lèi)似(shì)永续经营的(de)假设反(fǎn)映在(zài)基础资产的估(gū)值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备(bèi)更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人称。

　　黄喉要煮多久，黄喉要煮多久才能熟火锅观测内部收益率(lǜ)等(děng)指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红(hóng)的(de)时点，多位(wèi)业内人士(shì)还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)、内(nèi)部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年(nián)报(bào)中披露的经营活动现金(jīn)流(liú)，二是可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存(cún)在(zài)本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量(liàng)是指企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现金(jīn)流，基(jī)于企(qǐ)业本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影(yǐng)响利(lì)润表的(de)项(xiàng)目进行调(diào)整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独(dú)立(lì)的资产配置(zhì)功能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的(de)资产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关(guān)注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要(yào)来自底层资(zī)产(chǎn)的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)直接影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管(guǎn)理人实力(lì)等多(duō)重因素(sù)来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调(diào)，建议投资者(zhě)关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红(hóng)金额与募集材料(liào)中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济(jì)及(jí)市场(chǎng)的实(shí)际环境，对(duì)基础设施项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管(guǎn)理(lǐ)能(néng)力进(jìn)行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负(fù)责(zé)人也称(chēng)。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 黄喉要煮多久，黄喉要煮多久才能熟火锅