饱受争(zhēng)议(yì)的(de)二手房(fáng)交易中介费(fèi)问(wèn)题(tí)，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部、市场(chǎng)监管(guǎn)总局联合发布了(le)关于规(guī)范房地(dì)产经纪服务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部(bù)分房地产经(jīng)纪机构存在利用房源(yuán)客(kè)源优势收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易(yì)当事(shì)人(rén)负担(dān)、侵害(hài)其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务(wù)内容、合(hé)理确定经纪服务收费、严格(gé)实行明码标价(jià)等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席分析师张大(dà)伟称，随着城市发展，一(yī)二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为(wèi)例，二手房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成交依(yī)赖(lài)中介居间成交，房(fáng)地产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过(guò)渡到中介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研究中心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于金额不低(dī)的大宗交易，由于二手房交易成本较高(gāo)、交易周(zhōu)期较长，具有非常(cháng)强的专业(yè)性(xìng)，居民往(wǎng)往通过(guò)中介来(lái)完成。但很多中介利用信(xìn)息不对称等问题，将非(fēi)必(bì)要的收费夹带其中，如(rú)收(shōu)取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等(děng)，对居民造成(chéng)额外的负担，而且这些(xiē)服务事项(xiàng)并(bìng)未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于(yú)二(èr)手(shǒu)房市场交(jiāo)易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包(bāo)括经纪(jì)服务在(zài)内(nèi)的相关市场交易行为及(jí)其主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地(dì)产市场管(guǎn)理和(hé)调控的(de)主题。“当下，推进这项工作的(de)意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市场中，历(lì)来对房地产来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗(chǎn)经纪服务行业(yè)关注最多的(de)一个话题(tí)，便是房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收费及中(zhōng)介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二(èr)手房屋(wū)交易过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上，两部门在此次意见中提及(jí)，房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构要合理降低(dī)住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低(dī)的(de)原则实行分档定价。引导由交易(yì)双方共(gòng)同承担(dān)经纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍(shào)，目(mù)前房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下(xià)发的《关于房(fáng)地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前(qián)北(běi)京市执行的2014年(nián)更新后的收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)，即(jí)根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪(jì)服务，经交易各方协(xié)商同意，可在规定的收费(fèi)标(biāo)准基(jī)础上适当上浮，上(shàng)浮幅(fú)度最(zuì)高不得超过(guò)10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北(běi)京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政(zhèng)放(fàng)权”的精(jīng)神，北(běi)京2015年(nián)取消了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定(dìng)价，房地产经纪(jì)服(fú)务收费多少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机(jī)构在实际收取费用过(guò)程(chéng)中(zhōng)，相关(guān)监管(guǎn)部门(mén)当前(qián)并未(wèi)明(míng)确具体的(de)中介费(fèi)率，中(zhōng)介(jiè)机构仅(jǐn)需在服(fú)务过程(chéng)中对收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)进行明码标价即(jí)可(kě)。而房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务机构(gòu)在具(jù)体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出(chū)合适(shì)的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价问题(tí)，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见中提及，房地(dì)产经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站(zhàn)、客户端等场(chǎng)所或渠道，公(gōng)示服务(wù)项(xiàng)目、服务内容和收(shōu)费标准，不得混合(hé)标价(jià)和(hé)捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提(tí)供(gōng)的(de)基本服(fú)务和延(yán)伸服务，应当(dāng)分(fēn)别明确服务项(xiàng)目和(hé)收费标(biāo)准。房(fáng)地产经纪(jì)机构收费前应当向(xiàng)交易当事人(rén)出具收(shōu)费清单，列明(míng)收费标准、收费金额，由当(dāng)事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高(gāo)于(yú)市场平均水平(píng)的房地产经纪(jì)机(jī)构，住房和城(chéng)乡建设部门将(jiāng)会同市场监管(guǎn)等部门采取约(yuē)谈(tán)等(děng)综合措施进行重(zhòng)点(diǎn)监管。市场监(jiān)管部门会同有关部门依(yī)法(fǎ)查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价格(gé)和反垄断法律法规的(de)行为(wèi)。对房(fáng)地产经纪机构(gòu)相关违法违(wéi)规信(xìn)息，市场监管部门(mén)要依法(fǎ)依规(guī)纳入国(guó)家企业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的(de)原则实行分档定价，是否意味(wèi)着，未(wèi)来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格(gé)越(y来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗uè)高、服务费率越低(dī)的原则实(shí)行分档(dàng)定价，合理降低(dī)住房买卖和租赁(lìn)经纪服务(wù)费用，主(zhǔ)要(yào)还是(shì)规(guī)范(fàn)行业，打(dǎ)击收费过高的经纪机(jī)构，但对市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市(shì)场豪宅和普宅本(běn)来收(shōu)费(fèi)就不同，各家收费(fèi)普遍在合理范围内，加上经纪服务费用(yòng)对(duì)市场的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部(bù)门提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即(jí)只是纲领(lǐng)性文件而(ér)非规(guī)定，未来如何具体(tǐ)认定(dìng)其中的细则，还需要看各城(chéng)市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前(qián)市场看，经纪(jì)服务领(lǐng)域的调整改善(shàn)、规范化，有利于(yú)行(xíng)业健康发展。同时，由于二手房很多房源在(zài)产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都(dōu)可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产经纪(jì)服(fú)务行(xíng)业的专业性提(tí)出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研(yán)究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二手房买卖过(guò)程中，原本应该由(yóu)上(shàng)下家各支付一(yī)半的中介(jiè)费(fèi)，但在一些(xiē)热点城市的二手(shǒu)房交易过程中，往往会有这样的(de)情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会(huì)出现中介费及税费均由(yóu)购(gòu)房者来承担。即使一(yī)些(xiē)房东愿意承担(dān)中介费，这部分费用也(yě)可(kě)能通过转嫁的方式(shì)，在(zài)房价中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中介公司将(jiāng)其视(shì)为向购房者单边收费的行(xíng)为。部(bù)分中(zhōng)介公司可(kě)能会利(lì)用其(qí)支配地位，在原(yuán)先经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)的基础上，再次向房东(dōng)收取费(fèi)用，而这部(bù)分费用(yòng)，房(fáng)东往往会将(jiāng)其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际(jì)上(shàng)相当于(yú)变相推高了(le)房价。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服务收(shōu)费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作的透明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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