导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十(shí)年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过(guò)剩的(de)讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套(tào)房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然而事实(shí)上中国住宅市(shì)场供需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均(jūn)一套(tào)房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置(zhì)业需(xū)求。全国(guó)总(zǒng)人口的近三成(chéng)都是流动人(rén)口，流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一(yī)人户、两人(rén)户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋(qū)势将延(yán)续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市(shì)的新增(zēng)住宅需求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前(qián)建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的(de)住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较发(fā)达国家有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，这(zhè)是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么当下房地产(chǎn)大(dà)分化时代(dài)已(yǐ)至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在(zài)住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在(zài)不同能(néng)级城市之间，不(bù)同区域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城(chéng)市(shì)二手房(fáng)挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国(guó)的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来(lái)房地(dì)产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害综合(hé)风(fēng)险普查(chá)工作情况为主题(tí)的(de)新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还(hái)包括了(le)大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单(dān)从人均住(zhù)宅间数不能(néng)完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的(de)测算思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我们就(jiù)能(néng)够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例(lì)，推(tuī)算(suàn)得(dé)到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底有(yǒu)多(duō)少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确统计(jì)。我们(men)利(lì)用既(jì)有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来(lái)我们需要进(jìn)一(yī)步推算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七(qī)普数据显示(shì)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁(lìn)廉租房(fáng)与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购(gòu)买二(èr)手房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅(fú)度的(de)20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际变(biàn)化比例，从而我们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。齿轮计算公式汇总，齿轮全齿高计算公式>

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国(guó)平(píng)均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户(hù)户(hù)有房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足(zú)因人口流动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户(hù)比均高(gāo)于(yú)1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的(de)住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查(chá)数(shù)据显示(shì)，在(zài)上海、杭(háng)州(zhōu)以及(jí)南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房(fáng)价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际(jì)上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房价的大(dà)城(chéng)市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的(de)住宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来(lái)大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室(shì)和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个标(biāo)准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需(xū)要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户(hù)户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构(gòu)和动态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户(hù)均人(rén)口数(shù)不断下(xià)降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占(zhàn)比明(míng)显上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋(qū)势将继续延续，导致(zhì)户数(shù)会因(yīn)户均人口规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经济(jì)带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口流入(rù)。人口迁移势必涉(shè)及(jí)到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其(qí)他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需(xū)求有待释放。

　　齿轮计算公式汇总，齿轮全齿高计算公式rong>第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生(shēng)活品质，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存(cún)在(zài)不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配(pèi)，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的(de)差(chà)异也(yě)将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预期。

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