近两年火爆的(de)创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类(lèi)产品长期(qī)投资价值，通过观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标(biāo)，也(yě)是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特(tè)许经营(yíng)权分红目前已包含了(le)利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资(zī)产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金额占可(kě)供分配(pèi)金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期(qī)分(fēn)红收益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二(èr)级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资(zī)产的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和信(xìn)息披露文(wén)件，结合(hé)行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策的(de)重(zhòng)要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对(duì)于(yú)基(jī)金份(fèn)额(é)二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分配给投(tóu)资者(zhě)，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的(de)分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于(yú)债券的固定(dìng)利息(xī)回报(bào)，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者(zhě)的(de)投资品类，为资(zī)产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资(zī)债券相对高的(de)收益性，在有效控制风(fēng)险的(de)前(qián)提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动受多(duō)重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格(gé)的主要(yào)因素之一(yī)，而稳定的分红有利于(yú)吸引投(tóu)资者参(cān)与公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人也表(biǎo)示，近期(qī)经济(jì)预期恢(huī)复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业(y敬备薄酌恭候光临是什么意思啊，敬备薄酌恭候光临的意思è)绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将(jiāng)对基金份额的(de)开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据(jù)单位基(jī)金份(fèn)额(é)的分红金(jīn)额进行计(jì)算。除权操作是对分红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在(zài)基金分(fēn)红(hóng)前后均可以(yǐ)获(huò)得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长期(qī)投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关(guān)注(zhù)二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利(lì)润(rùn)分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解(jiě)底层资产(chǎn)情(qíng)况(kuàng)

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前(qián)提是(shì)本(běn)金之(zhī)上的(de)增值部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个(gè)部(bù)分之间的比例(lì)是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持(chí)续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目(mù)前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许经营(yíng)权类(lèi)和(hé)产权类(lèi)两大资(zī)产类型(xíng)，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要(yào)来自项目每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类资产的(de)分(fēn)红包括了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还(hái)，两者的比率也是(shì)变动的，对(duì)特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投(tóu)资(zī)者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营(yíng)项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再能产生现金(jīn)收(shōu)益，因(yīn)此将可供分配金额的(de)分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目(mù)，通(tōng)常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权项目，即(jí)使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资(zī)者注意，特许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目的分派金额包含了(le)投资本金，在(zài)不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价(jià)随(suí)着(zhe)分派进度(dù)逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩(shèng)余(yú)期(qī)限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的(de)土地(dì)或建(jiàn)筑(zhù)的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过(guò)对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期(qī)限。这种类似(shì)永续经营的假设反(fǎn)映(yìng)在(zài)基础(chǔ)资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在(敬备薄酌恭候光临是什么意思啊，敬备薄酌恭候光临的意思zài)基金分红的(de)时(shí)点，多位业(yè)内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察(chá)和(hé)评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金(jīn)相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二者存在本质(zhì)性(xìng)区(qū)别。经(jīng)营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供(gōng)分(fēn)配的现(xiàn)金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的(de)项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独(dú)立的资产配(pèi)置功能，比较适合(hé)长期持有。建议(yì)投资(zī)者对经营(yíng)权类(lèi)的(de)资产可以(yǐ)更(gèng)多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的高(gāo)低(dī)，对产权(quán)类的资产更多关注分派率高低(dī)。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底层资产的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层(céng)资产运营情况(kuàng)直接影响投资(zī)回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因(yīn)素来选择(zé)投(tóu)资(zī)标的(de)。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带(dài)来(lái)的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会(huì)载(zài)明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金(jīn)额(é)预测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集(jí)材料中披(pī)露预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金上述负责(zé)人也称。

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