近两年(nián)火爆的(de)创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该(gāi)类产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投资价(jià)值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提(tí)醒普通投(tóu)资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标的(de)时(shí)应了解资(zī)产(chǎn)类型和分红的(de)特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可(kě)供分配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源(yuán)为(wèi)持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红预期(qī)则更(gèng)有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的(de)经营现金流，投资人通过(guò)基(jī)金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策(cè)的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期(qī)投资者更具(jù)参考(kǎo)价(jià)值(zhí)。”中金基金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副总监李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配伊朗打工一个月多少钱，伊朗工资多少钱一个月(pèi)金额以现金(jīn)形(xíng)式分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不(bù)等同(tóng)于债券的固(gù)定利息回报，而是(shì)由可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投(tóu)资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助(zhù)机构投资者(zhě)稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资(zī)债(zhài)券相对(duì)高(gāo)的收(shōu)益(yì)性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二(èr)级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济(jì)的(de)影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格波动受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)的(de)主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的分红有利(lì)于吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也(yě)表示，近(jìn)期(qī)经济预(yù)期恢复(fù)，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力(lì)的(de)改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将(jiāng)对(duì)基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均(jūn)可以获得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期(qī)投资的(de)信心，同时需结(jié)合持(chí)有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红(hóng)包(bāo)括利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红前提(tí)是本金之上的增(zēng)值部(bù)分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本金与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之(zhī)间(jiān)的比(bǐ)例(lì)是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基(jī)金分红差异很大(dà)，大多(duō)数普通投资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面临极大不(bù)确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类(lèi)产品的收益(yì)主要包括每年的(de)现(xiàn)金(jīn)分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的(de)收益主要来自项目每(měi)年(nián)的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配(pèi)和本金(jīn)的归(guī)还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收(shōu)益。普(pǔ)通投资(zī)者在(zài)选择投资(zī)标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而(ér)形成区(qū)别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资(zī)产属性(xìng)，对(duì)所选择产品的二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)和分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许经(jīng)营项目在(zài)经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分(fēn)配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足(zú)够(gòu)年(nián)限收(shōu)回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的(de)分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单(dān)价随着分派进度(dù)逐年下降是正常(cháng)现象，投资(zī)特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs的收益来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产(chǎn)权(quán)类项目的土地(dì)或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似(shì)永续经营(yíng)的(de)假设(shè)反映在(zài)基础资产的估(gū)值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表(biǎo)示(shì)，在产品分(fēn)红期，投资者可(kě)以(yǐ)观测(cè)经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的(de)指标有两个：一是年报中披(pī)露的(de)经(jīng)营活动现金流，二(èr)是(shì)可供分配现金，二者存在(zài)本质性(xìng)区别。经营活动产生的(de)现金净流量是指伊朗打工一个月多少钱，伊朗工资多少钱一个月企业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的(de)项目(mù)进行调(diào)整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价值(zhí)体现(xiàn)在(zài)相对股债市(shì)场独立的(de)资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对(duì)产权类的资产更多(duō)关注(zhù)分派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益(yì)主要来自底层资产的(de)经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层(céng)资产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人(rén)综合(hé)实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金(jīn)管理人实力(lì)等多重因(yīn)素来选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于(yú)分红交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加(jiā)此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调(diào)，建议(yì)投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同(tóng)时(shí)分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年(nián)的可(kě)供分配金额预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额(é)与募集(jí)材(cái)料(liào)中披露预测进(jìn)行(xíng)比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基(jī)础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人也称。

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