5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代表的机(jī)构对于这(zhè)一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的(de)总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增长。根据(jù)基金一(yī)季报(bào)统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数量占流(liú)通股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公早晨的太阳叫什么，早晨的太阳叫什么雅称募(mù)基金对房地产(chǎn)的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房(fáng)地产公司(sī)市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回(huí)升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数据(jù)统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分(fēn)别(bié)为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对(duì)于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变化(huà)之处首(shǒu)先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级(jí)市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的(de)是(shì)，经济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经进入(rù)大(dà)分化时代，一(yī)二(èr)线城市好于三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房(fáng)地(dì)产等(děng)几类行业(yè)在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行(xíng)业，传统认知上(shàng)没有什(shén)么投(tóu)资机会(huì)的。但在(zài)这(zhè)几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的(de)政(zhèng)策出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化的(de)进程，还是(shì)人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均已告别(bié)住房短缺时(shí)代(dài)，而(ér)目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行的房价(jià)，因而(ér)行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的(de)需(xū)求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出(chū)现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得(dé)市占率的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市(shì)、位置(zhì)、产(chǎn)品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也(yě)是基(jī)于这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细(xì)作(zuò)个股成为公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的(de)务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股(gǔ)中，本(běn)月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日(rì)收出(chū)涨停。从该股的早晨的太阳叫什么，早晨的太阳叫什么雅称基本(běn)面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的(de)主营业务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及服务为(wèi)房地产销售、房地(dì)产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其(qí)实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对(duì)其布局的例子(zi)。以3月31日时的(de)首季十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的(de)上(shàng)银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等(děng)都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度(dù)的收(shōu)入利(lì)润(rùn)规(guī)模大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司后(hòu)疫(yì)情(qíng)时代出(chū)租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十中，这也是连(lián)续(xù)第三个季度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大(dà)名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当(dāng)季(jì)还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域(yù)性地产公司(sī)外(wài)，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报交出的(de)也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属(shǔ)于(yú)上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注(zhù)意到两只公(gōng)募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出(chū)现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质土地供给较(jiào)多（券(quàn)商(shāng)测算对(duì)应潜(qián)在毛(máo)利(lì)率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的(de)大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央(yāng)企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良好(hǎo)的(de)不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地产公司(sī)也(yě)是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债权债(zhài)务(wù)关系等问题，市(shì)场对(duì)民营房(fáng)开(kāi)企业的资(zī)产会(huì)有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企相较于(yú)民企(qǐ)来说估值的(de)修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在(zài)于集中度提升后，早晨的太阳叫什么，早晨的太阳叫什么雅称行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可(kě)预(yù)期的(de)盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较低(dī)，企业自身(shēn)资产的质量(liàng)好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金(jīn)流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行(xíng)业内部(bù)将出现分化(huà)，要(yào)关(guān)注(zhù)将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面(miàn)是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保持(chí)低位(wèi)，其次(cì)是销售份额(é)持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年(nián)一(yī)季(jì)度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速(sù)的(de)增长。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民(mín)营房(fáng)企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且主要集中在(zài)核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还(hái)面临着一些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月份开(kāi)始又在(zài)往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极个(gè)别(bié)城(chéng)市(shì)四月(yuè)环(huán)比(bǐ)三(sān)月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑(huá)的情况。而(ér)现在(zài)五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份(fèn)房企为了半(bàn)年报(bào)冲业(yè)绩(jì)出现市场的短期反(fǎn)弹外的一(yī)个市(shì)场乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很(hěn)多(duō)，我(wǒ)们要(yào)多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极(jí)为少数的(de)、做(zuò)得(dé)比同行(xíng)好(hǎo)得多的企(qǐ)业(yè)，会(huì)伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 早晨的太阳叫什么，早晨的太阳叫什么雅称