万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走红(hóng)，让这个位于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中(zhōng)赫(hè)集团成了共同债务(wù)人被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中国信(xìn)达为了收回钱(qián)款不得不(bù)将中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购入房产的(de)有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些(xiē)业主的维权(quán)信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位(wèi)于(yú)海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良债权转让(ràng)项目的处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市分(fēn)公(gōng)司（下称(chēng)中国信(xìn)达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这(zhè)就是一(yī)起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨债的故(gù)事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出(chū)去了的(de)，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页(yè)面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些(xiē)房子根(gēn)本没(méi)有(yǒu)网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了(le)上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露(lù)，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还(hái)没资金(jīn)解(jiě)抵押(yā)，所以(yǐ)不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基(jī)本都是北(běi)京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业(yè)大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地(dì)产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业主中(zhōng)，还有不(bù)少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确(què)实已经支付价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定(dìng)，民事(shì)执(zhí)行中(zhōng)，业主已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际(jì)占有，但未办理过户手续(xù)的，如(rú)果(guǒ)业主没(méi)有(yǒu)过错，人民(mín)法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封(fēng)的(de)可以向(xiàng)法(fǎ)院提(tí)出执行异(yì)议(yì)申请，请求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时(shí)可(kě)以联(lián)合起诉(sù)开(kāi)发商，要(yào)求退还(hái)购(gòu)房款或办理房产(chǎn)证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者权(quán)利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方式明确(què)了购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于建设工程价(jià)款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以及(jí)其他债(zhài)权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适(shì)用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套(tào)房子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不(bù)良债(zhài)权，实际上是个(gè)烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能(néng)卖出(chū)去(qù)回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子(zi)，还(hái)会被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将会(huì)赔了(le)夫(fū)人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权(quán)公司(sī)中(zhōng)国信达申请不(bù)良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国(guó)信(xìn)达已经成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任(rèn)公司成为了(le)唯一股东，后(hòu)者由中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限公司(sī)持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中赫(hè)集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民(mín)知名度(dù)，但却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高(gāo)达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成(chéng)为北京当(dāng)年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的(de)姿(zī)态杀入市场，无论是一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每(měi)棵成本超(chāo)6万的成年银(yín)杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万(wàn)元的价(jià)格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其在北(běi)京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末(mò)上市的它，对手(shǒu)是(shì)当时(shí)有名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明(míng)万柳书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也(yě)吸(xī)引(yǐn)了不少知名人士，如知名(míng)演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光环的背后(hòu)，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律文书确(què)定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾(céng)深(shēn)挖(wā)出背后的中(zhōng)赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌，那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌曲直下(xià)。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路(lù)并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安的(de)新(xīn)东家。接着(zhe)在(zài)2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及其实控人(rén)周金辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托(tuō)、中融信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的(de)经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该(gāi)俱(jù)乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解(jiě)资(zī)金压力(lì)，中赫集(jí)团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续质(zhì)押(yā)手中的(de)中(zhōng)赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)、中赫(hè)置地、及(jí)中赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国(guó)安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如(rú)何(hé)能独善其身？

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