近两(liǎng)年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测经中国有多少万兵力，中国有多少万兵力人数营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通(tōng)投资者(zhě)注(zhù)意，与(yǔ)产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权(quán)到(dào)期(qī)后不再(zài)产生现金收益，特许经营(yíng)权(quán)分红目前已包含了(le)利润分配和本金(jīn)的(de)归还(hái)，在(zài)选择投资标的时(shí)应了(le)解资(zī)产类(lèi)型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比例(lì)的(de)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分(fēn)配金(jīn)额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人对(duì)此(cǐ)表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易(yì)价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市场(chǎng)因素的(de)综合(hé)影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规(guī)律(lǜ)可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基础设施资产的(de)经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过基金(jīn)募集材(cái)料和信息披露(lù)文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二(èr)级(jí)市场价(jià)格变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮(fú)亏(kuī)，分红作(zuò)为(wèi)基(jī)金份额持(chí)有人实际获得(dé)的(de)现金收益，对于长期投资(zī)者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关(guān)法规(guī)要求(qiú)，基础(chǔ)设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基(jī)金年度可分(fēn)配金额以(yǐ)现金(jīn)形式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价格反(fǎn)映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固(gù)定利息回报，而(ér)是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的(de)角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机(jī)构投资者(zhě)的投资品类，为资(zī)产配置多元化(huà)提供(gōng)抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资债券相对(duì)高的(de)收益(yì)性，在有效(xiào)控制风险的前提(tí)下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分配金(jīn)额(é)完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要因(yīn)素(sù)之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也表示，近期经(jīng)济(jì)预(yù)期恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点呈现(xiàn)向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基(jī)金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处(chù)理(lǐ)，调(diào)减金额根据单位基金份额的(de)分红金额(é)进(jìn)行计(jì)算。除权操作(zuò)是(shì)对分红前后(hòu)基金份(fèn)额净值变化(huà)的修(xiū)正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投(tóu)资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需结合持(chí)有产品的(de)特性，关(guān)注二(èr)级市场(chǎng中国有多少万兵力，中国有多少万兵力人数)扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人(rén)士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包括利润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的(de)比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到(dào)期后基(jī)金价值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这是该类投资者(zhě)应该(gāi)注意的(de)情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和(hé)产权类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产品的收益主要来自(zì)项目每年的现金(jīn)分红。其中，特(tè)许经(jīng)营权类资产(chǎn)的分红包括了利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金的(de)归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也(yě)是变动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通投资(zī)者在选择(zé)投资标的(de)时，应(yīng)了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区别(bié)。特许经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性，对(duì)所选(xuǎn)择(zé)产品的(de)二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额(é)的分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短的特(tè)许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目(mù)的分派金额(é)包含了投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目(mù)剩余期(qī)限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一(yī)般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这(zhè)种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营(yíng)的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显著的(de)资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收益(yì)率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资(zī)产的(de)运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区(qū)别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的(de)现金流，基于(yú)企业本身经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响(xiǎng)利(lì)润表的(de)项目进行(xíng)调整(zhěng)，加(jiā)期初(chū)现(xiàn)金，最(zuì)终得到(dào)的(de)账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对(duì)股债(zhài)市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营权类(lèi)的资产可以更(gèng)多(duō)关(guān)注(zhù)内部(bù)收益(yì)率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资(zī)产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实力、运(yùn)营管理机(jī)构实力(lì)、公募基金(jīn)管理人实(shí)力等多重因素(sù)来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由(yóu)于分(fēn)红交易带(dài)来的(de)短期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议(yì)投资者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分(fēn)红规(guī)模较为可(kě)观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额(é)与募(mù)集材料中披(pī)露预测(cè)进(jìn)行(xíng)比(bǐ)较(jiào)分析，结合经(jīng)济及市场的实(shí)际环境，对基础设施(shī)项目的(de)运营业绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判(pàn)断(duàn)。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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