饱受(shòu)争(zhēng)议的(de)二手(shǒu)房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管部门的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部、市(shì)场监管总局联合发布了关于规范房地产经纪(jì)服务(wù)的意见。意见(jiàn)提(tí)及，近年来，部分房地(dì)产经纪机构存(cún)在利用房源客(kè)源优势收取(qǔ)过高(gāo)费用、未明码(mǎ)标(biāo)价(jià)、捆绑收费、滥(làn)用客户(hù)个人(rén)信息(xī)等问题，加重交易当事人负担、侵害其合(hé)法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明(míng)确经纪服务(wù)内容(róng)、合理确定经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)、严格实行明(míng)码标价等十方面，提(tí)出了(le)意(yì)见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟称，随(suí)着城(chéng)市发展，一二线城市二手房交易占(zhàn)比逐(zhú)渐增加(jiā)。以北京、上海为(wèi)例，二手房(fáng)占市场成交比例(lì)超过80％，大(dà)量(liàng)二手房成交依赖中介居间(jiān)成交，房地产调控(kòng)重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介公(gōng)司(sī)。

　　广东(dōng)省城规院住(zhù)房政策研(yán)究中(zhōng)心首席(xí)研(yán)究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来(lái)说属于金额不低的(de)大宗交易，由于二手房交易成本(běn)较(jiào)高、交易周期(qī)较长，具有(yǒu)非常强(qiáng)的(de)专业性，居民(mín)往往通过(guò)中介来完成。但很(hěn)多中(zhōng)介利用信息不对(duì)称等问题，将非必(bì)要(yào)的(de)收费夹带其中，如(rú)收取过桥(qiáo)融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民(mín)造成额外的负担(dān)，而且(雨水淋过的衣服晒干还能穿吗，雨水淋过的衣服晒干还能穿吗qiě)这些服(fú)务事(shì)项(xiàng)并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内的(de)相(xiāng)关(guān)市(shì)场交易行为及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理和调控(kòng)的主题。“当下(xià)，推进这(zhè)项工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管(guǎn)重点

　　二(èr)手房市场(chǎng)中，历来对房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业(yè)关注最(zuì)多的一个话题，便(biàn)是房地产经(jīng)纪服务(wù)费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门(mén雨水淋过的衣服晒干还能穿吗，雨水淋过的衣服晒干还能穿吗)主要(yào)监(jiān)管的重点，将是对房(fáng)地(dì)产经纪服务收费及中介交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低(dī)的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服(fú)务费率计算，一套1000万元的(de)房屋(wū)，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部(bù)门在此次(cì)意(yì)见中提及，房地产经纪机(jī)构要合理降低(dī)住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费用。鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由交易(yì)双方共同承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目前(qián)房地(dì)产经纪(jì)服务收费标准(zhǔn)的最早(zǎo)依据是(shì)1995年国家计委建(jiàn)设部下发(fā)的《关于房地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋(wū)买卖代理收费，按(àn)成(chéng)交价(jià)格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前(qián)北(běi)京市执行(xíng)的2014年更新后的收费标(biāo)准，即(jí)根据这样(yàng)的(de)规(guī)定：“少数(shù)特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的(de)精神，北京2015年取消了房地产中介服(fú)务等57个(gè)政府定价，房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)多少由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费(fèi)用过程(chéng)中，相关(guān)监管(guǎn)部门当前并未明确(què)具(jù)体的(de)中介费率，中(zhōng)介(jiè)机构仅(jǐn)需在(zài)服(fú)务过程中对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可(kě)。而房地(dì)产经纪服务机构(gòu)在具体收取过程中，会结(jié)合房屋价值及工(gōng)资(zī)标准，综合(hé)计算出(chū)合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问(wèn)题，两部门(mén)在此次意见中提(tí)及，房地(dì)产经纪机构应当在经营门(mén)店、网站、客(kè)户端(duān)等场(chǎng)所(suǒ)或渠道，公示服务(wù)项目、服务内容和收费标准，不得(dé)混合标价和(hé)捆绑收(shōu)费。房地(dì)产经纪机构提供的基本服务和延伸(shēn)服(fú)务(wù)，应当分(fēn)别明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机(jī)构收(shōu)费前应当(dāng)向交(jiāo)易当事人出具收费(fèi)清单，列(liè)明收费标(biāo)准、收费(fèi)金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场平均(jūn)水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设(shè)部门将(jiāng)会同市场(chǎng)监管等部门(mén)采取约谈等综合(hé)措施进行重(zhòng)点监管(guǎn)。市场监管(guǎn)部门会(huì)同有关(guān)部(bù)门依(yī)法查处不按(àn)规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反价格和(hé)反(fǎn)垄断法律法规的行为。对房地(dì)产经(jīng)纪机构相关(guān)违法(fǎ)违规信(xìn)息(xī)，市(shì)场监管部(bù)门要依法(fǎ)依规纳入国家企业信用(yòng)信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服(fú)务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低(dī)的原(yuán)则实行分档(dàng)定价(jià)，是否意味着(zhe)，未(wèi)来豪宅的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降(jiàng)低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务费(fèi)用，主(zhǔ)要还是规范行业(yè)，打击(jī)收(shōu)费过(guò)高的(de)经纪(jì)机(jī)构，但对市场影响(雨水淋过的衣服晒干还能穿吗，雨水淋过的衣服晒干还能穿吗xiǎng)有限，“以深(shēn)圳为例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本来收费就不(bù)同(tóng)，各(gè)家(jiā)收费普遍(biàn)在合理范(fàn)围内，加上(shàng)经纪(jì)服务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即只是(shì)纲(gāng)领性(xìng)文件而(ér)非(fēi)规定，未来如何具体认定(dìng)其中的细则，还需(xū)要(yào)看(kàn)各城(chéng)市落地执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范化(huà)，有利于行业(yè)健(jiàn)康发展。同时(shí)，由于二手房(fáng)很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地(dì)产经(jīng)纪服务行业的专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安(ān)居客(kè)研(yán)究院研究总(zǒng)监陆(lù)骑麟(lín)指出，在二手(shǒu)房(fáng)买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家各(gè)支付一半的中介费，但在一些热点(diǎn)城市的二(èr)手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于(yú)弱势地(dì)位，从而会(huì)出现(xiàn)中介费(fèi)及税费(fèi)均由购房(fáng)者来承担。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿意承(chéng)担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的情况，一些房产中介公(gōng)司(sī)将其视为(wèi)向购(gòu)房者(zhě)单边收费的行为。部(bù)分(fēn)中(zhōng)介公司可能会利用其(qí)支配地(dì)位，在原先经纪服务(wù)收(shōu)费的基础上(shàng)，再次向房东收取费(fèi)用，而这部分费(fèi)用，房(fáng)东往(wǎng)往会将(jiāng)其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上(shàng)相当于变相推高了(le)房价。两部门提出严禁(jìn)操纵(zòng)经纪服(fú)务收费(fèi)，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作的透(tòu)明度，也(yě)有利于(yú)房(fáng)价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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