5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金为代表的(de)机构(gòu)对(duì)于这一(yī)板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份额(é)均(jūn)较4月(yuè)28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得增持，持(chí)仓数(shù)量(liàng)占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　武则天为什么不怀孕，武则天为什么没有孩子rong>公(gōng)、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票(piào)市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地(dì)产(chǎn)公司(sī)市值在股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了(le)三年(nián)来的首次(cì)回(huí)升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时武则天为什么不怀孕，武则天为什么没有孩子，公(gōng)募对房地产行业的持(chí)股比例(lì)也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今年(nián)一(yī)季(jì)度(dù)得以延(yán)续。数据统计(jì)显示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块(kuài)比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于(yú)房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显；其次(cì)是金(jīn)地(dì)集(jí)团退出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济(jì)圈(quān)判断(duàn)房(fáng)地(dì)产已经进入大分化时代(dài)，一二(èr)线城市好于(yú)三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投(tóu)资机会(huì)的。但在这几(jǐ)年(nián)特(tè)殊(shū)的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的(de)行(xíng)业(yè)也(yě)出现(xiàn)了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生了更(gèng)大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平(píng)方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量(liàng)地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求端还需(xū)要有一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论(lùn)从城镇(zhèn)化的(de)进程，还是人(rén)均住房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快(kuài)上行的(de)房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的(de)需(xū)求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的(de)民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的(de)提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经过去(qù)了，但不(bù)代(dài)表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会在(zài)于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域(yù)性(xìng)标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明(míng)显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主营业(yè)务(wù)为房地产开(kāi)发(fā)与(yǔ)经营。公司(sī)的(de)主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿(yì)元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的(de)上银基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本地房(fáng)企，其第一季(jì)度的收(shōu)入(rù)利润规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时(shí)代出租(zū)率复苏至(zhì)近年(nián)来最高，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季(jì)度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名(míng)机构在其(qí)中持续(xù)驻足。从第一季度十大流(liú)通(tōng)股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第(dì)三(sān)个(gè)季度他有的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外，荣(róng)安(ān)地产则(zé)是(shì)主(zhǔ)要布(bù)局在(zài)深(shēn)圳(zhèn)的地(dì)产公司(sī)，一(yī)季(jì)报(bào)交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联(lián)袂(mèi)出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资(zī)金(jīn)紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机(jī)获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头房企的(de)拿地力(lì)度（拿(ná)地金额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下(xià)，而(ér)其他(tā)房企的净负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的(de)是，在(zài)当前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的(de)结构性机会(huì)依然存在(zài)，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能(néng)力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产(chǎn)公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债权债务关系等问(wèn)题(tí)，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业(yè)的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮行业(yè)出清的(de)过程中，央国企相较于民企(qǐ)来(lái)说估值的修复更(gèng)明显。中特估的(de)角度从中长期的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中(zhōng)度(dù)提升后(hòu)，行业进(jìn)入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的(de)提升(shēng)，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部将出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集(jí)中度(dù)提升的头(tóu)部公司(sī)。”星(xīng)石投资(zī)首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路的话，或许还是(shì)保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续(xù)观察国企(qǐ)央企在(zài)三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先(xiān)是(shì)融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再(zài)次是(shì)拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业内人(rén)士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性(xìng)地(dì)拿地(dì)，且主要(yào)集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不(bù)过(guò)张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还(hái)面临(lín)着一些(xiē)不确(què)定性。其实整(zhěng)个市场从四(sì)月份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市(shì)四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑(huá)的(de)情况。而现在五(wǔ)月的(de)市场表现也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济(jì)状况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去(qù)库存压力、企业的资(zī)金面压力，可(kě)能会(huì)出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的(de)一个市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二季(jì)度、第三季度(dù)增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业链的(de)复苏速(sù)度都(dō武则天为什么不怀孕，武则天为什么没有孩子u)比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在(zài)房(fáng)地产以(yǐ)及上下游就不(bù)是赚快钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地(dì)去等(děng)待它的基本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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