饱受争议的二手(shǒu)房交易中(zhōng)介费问题，正逐(zhú)渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总(zǒng)局联合发布了关于规范房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务的意见。意见(jiàn)提及(jí)，近年来(lái)，部分房(fáng)地产经纪机构存(cún)在利用房源客源优势(shì)收(shōu)取(qǔ)过(guò)高费用、未(wèi)明(míng)码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担(dān)、侵(qīn)害其合(hé)法权(quán)益(yì)。

　　基于上(shàng)述背(bèi)景，两(liǎng)部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实(shí)行明码(mǎ)标价等十方(fāng)面，提出(chū)了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大(dà)伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城(chéng)市二手(shǒu)房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北(běi)京(jīng)、上海(hǎi)为例(lì)，二(èr)手房占市场成交比例超过80％，大量二(èr)手房成(chéng)交依赖中介(jiè)居间成交，房地(dì)产调(diào)控重(zhòng)心逐(zhú)渐从开发商过渡(dù)到(dào)中介公司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院住房(fáng)政策研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民来说属(shǔ)于金额不低的大(dà)宗交易(yì)，由于二手房交易成本较高、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往往通过(guò)中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹(jiā)带(dài)其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外(wài)的负担，而且这些服务事项并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市(shì)场交(jiāo)易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的(de)相关市场交易(yì)行为及(jí)其主(zhǔ)体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的(de)主(zhǔ)题(tí)。“当下(xià)，推进(jìn)这项工作的(de)意(yì)义更大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二(èr)手房市(shì)场中，历来(lái)对房地产经纪服(fú)务行业(yè)关注最多的一个话题，便(biàn)是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未(wèi)来相关部门主要监管的重点，将是(shì)对房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务收费及中介(jiè)交易进(jìn)行规范。

　　在(zài)热(rè)点(diǎn)城市，二手房屋交易(yì)过程(chéng)中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低(dī)的中介(jiè)费。以(yǐ)北京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的(de)服务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务(wù)收(shōu)费上(shàng)，两(liǎng)部门(mén)在此次(cì)意(yì)见中提及，房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构要合理降(jiàng)低住房买卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费用(yòng)。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越低(dī)的(de)原(yuán)则实行(xíng)分档定价。引导由交易双(shuāng)方共同承担(dān)经纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)标准的(de)最早依据是(shì)1995年国家计委建设部下发的《关于(yú)房(fáng)地(dì)产中介服务(wù)收费(fèi)的通知(zhī)》（971号(hào)文(wén)），其中(zhōng)第六条规定：房屋买(mǎi)卖代(dài)理收费，按成(chéng)交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目(mù)前(qián)北京市执行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少(shǎo)数(shù)特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方协商同意，可在规定的收(shōu)费标准基础(chǔ)上适当上浮(fú)，上浮幅度(dù)最高不得(dé)超过(guò)10％。”这意(yì)味着(zhe)，当前北京二手(shǒu)房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的(de)精(jīng)神，北京(jīng)2015年取消了房地产(chǎn)中介(jiè)服务等57个(gè)政府定价，房地(dì)产经纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际(jì)收(shōu)取(qǔ)费用过(guò)程中，相关(guān)监管部门当前并未明确(què)具体的中介费率，中介机构仅需在服务200mm是多少米，2000mm是多少米过程中对收费标准进行明码标价即(jí)可。而房地产经纪服务机构在(zài)具(jù)体收取过程中，会结合房屋(wū)价值及工资(zī)标准，综合计算出合适(shì)的中介费(fèi)率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对(duì)于明(míng)码标价问题，两部(bù)门(mén)在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构应当在经营门店、网站、客户(hù)端等场所(suǒ)或渠道(dào)，公示(shì)服务项(xiàng)目、服务内(nèi)容和(hé)收费(fèi)标准，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)提供的基本服务和延(yán)伸服务，应当分别(bié)明确服务项目(mù)和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事(shì)人出具收费(fèi)清单，列(liè)明收(shōu)费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确(què)认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场平均水平的(de)房地产(chǎn)经纪机构(gòu)，住房(fáng)和城乡建设部门将会同市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)等部门采取(qǔ)约谈等综合措施进(jìn)行重点监(jiān)管(guǎn)。市场监(jiān)管(guǎn)部门(mén)会同有关部门依法查处(chù)不按规定明码标价、操纵经纪(jì)服务收费等违反(fǎn)价格(gé)和(hé)反垄断法律法规的行为。对房地产经(jīng)纪机构相(xiāng)关(guān)违法(fǎ)违规信息，市场监(jiān)管部门要依法依规纳入国家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总经理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则实(shí)行分档定价，合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和(hé)租(zū)赁经(jīng)纪服(fú)务费用，主要还是规范(fàn)行业，打击收费(fèi)过高(gāo)的经纪机构，但(dàn)对市场影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅本来(lái)收费(fèi)就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经纪服(fú)务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出(chū)，由(yóu)于当前两部(bù)门提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是(shì)纲领性文件而非规(guī)定(dìng)，未来如(rú)何具体认(rèn)定其中的细则，还需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领(lǐng)域(yù)的(de)调整改善、规(guī)范化，有利(lì)于行业健康发展。同时，由于二手房(fáng)很多房源在产权方(fāng)面(miàn)有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权抵(dǐ)押、不同税费(fèi)等(děng)都(dōu)可能(néng)对(duì)交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行业的(de)专业性(xìng)提(tí)出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指出，在二手房买(mǎi)卖(mài)过程中(zhōng)，原本应该由上(shàng)下家各支付一半(bàn)的中介(jiè)费，但在一些热(rè)点(diǎn)城市的二手房(fáng)交易过程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介(jiè)费(fèi)及税费均(jūn)由购(gòu)房者来(lái)承担。即使一(yī)些房(fáng)东(dōng)愿意承(chéng)担中介费(fèi)，这(zhè)部(bù)分(fēn)费用也(yě)可(kě)能(néng)通(200mm是多少米，2000mm是多少米tōng)过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下(xià)家，市场这(zhè)种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的情况，一些房产中介公(gōng)司将其(qí)视为向购房者(zhě)单(dān)边收费(fèi)的(de)行为。部分中介公司(sī)可能(néng)会利用(yòng)其支配地位，在(zài)原先(xiān)经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费的基础上(shàng)，再次向(xiàng)房东收(shōu)取费用，而这部分费用(yòng)，房(fáng)东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实(shí)际上相当于变相推(tuī)高了房价(jià)。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服(fú)务收费(fèi)，不(bù)仅有利于提高交易(yì)中操(cāo)作(zuò)的透明度，也(yě)有(yǒu)利于房(fáng)价的稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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