饱受争议(yì)的二(èr)手房(fáng)交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到(dào)监(jiān)管部门的(de)重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局联合发布了关于(yú)规范(fàn)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务的(de)意见。意见提(tí)及，近(jìn)年来，部分房地(dì)产经(jīng)纪机构存在利用房源客源优势(shì)收取(qǔ)过高费用(yòng)、未(wèi)明码标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥(làn)用客(kè)户个人信息等(děng)问题，加重交易(yì)当(dāng)事人负担、侵害(hài)其合(hé)法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加强从(cóng)业(yè)主体管理(lǐ)、明确经纪(jì)服务(wù)内(nèi)容、合理确(què)定经纪服务收费(fèi)、严格实行(xíng)明码标(biāo)价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分析师张大(dà)伟称，随(suí)着城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房(fáng)交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二手(shǒu)房占市场(chǎng)成交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大量(liàng)二手房(fáng)成(chéng)交依赖中介居间(jiān)成交，房地产调控重(zhòng)心逐(zhú)渐(jiàn)从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房(fáng)政(zhèng)策研(yán)究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说(shuō)属于金(jīn)额不低的大宗交(jiāo)易，由于二(èr)手房交易成本较高(gāo)、交易周期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常(cháng)强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很(hěn)多中介(jiè)利(lì)用信(xìn)息不对称等问(wèn)题(tí)，将非必(bì)要(yào)的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按(àn)揭费(fèi)、担保费等，对居(jū)民造成额(é)外的负(fù)担，而(ér)且这些(xiē)服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二(èr)手房市(shì)场交(jiāo)易过程中存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出(chū)，对包括经纪服务在内的相(xiāng)关市场交易行为及(jí)其主体(tǐ)进行规(guī)范和秩序整顿，是(shì)房地产市场管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项(xiàng)工(gōng)作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题(tí)成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地产经纪服务行业关(guān)注最多的一个(gè)话(huà)题，便是(shì)房地(dì)产经纪服务(wù)费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来(lái)相关(guān)部门主要(yào)监管的重点，将是对房地产经(jīng)纪服务(wù)收费及中介交易(yì)进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过(guò)程中(zhōng)，部分价(未来出现丧尸的几率大吗，未来有可能出现丧尸吗jià)值(zhí)不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不(bù)低(dī)的中(zhōng)介费。以(yǐ)北京某房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费(fèi)约为27万。

　　在合理确(què)定经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)上，两部门在(zài)此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用(yòng)。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定价(jià)。引导由交易双方共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介(jiè)绍，目前房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委(wěi)建设部下发的《关于房(fáng)地(dì)产(chǎn)中介服务收费(fèi)的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋买卖(mài)代理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例，目前(qián)北京市执(zhí)行的2014年(nián)更(gèng)新后的收费标(biāo)准，即(jí)根据这样的规(guī)定(dìng)：“少数特别复(fù)杂(zá)的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交(jiāo)易各(gè)方协商同意(yì)，可在规定的收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前(qián)北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年(nián)取消(xiāo)了房地产中介服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪服(fú)务(wù)收费多少(shǎo)由(yóu)各(gè)中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收(shōu)取费用过程(chéng)中，相(xiāng)关(guān)监管(guǎn)部门当前(qián)并未(wèi)明确(què)具体(tǐ)的中介费(fèi)率(lǜ)，中介机构仅需在服务过程中(zhōng)对收费标准(zhǔn)进行明码标(biāo)价即可。而房地产经纪服务机构在(zài)具体(tǐ)收(shōu)取过(guò)程中(zhōng)，会(huì)结合(hé)房屋价(jià)值及工资标准，综合计(jì)算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题(tí)，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)应当在经营门(mén)店、网站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服务项目(mù)、服务内(nèi)容和收费(fèi)标(biāo)准，不得混合(hé)标价和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提供(gōng)的(de)基本服务和延(yán)伸服务，应(yīng)当(dāng)分别明确服务(wù)项目(mù)和收(shōu)费标(biāo)准。房(fáng)地产经纪机构(gòu)收费前(qián)应当(dāng)向交易当事(shì)人出具(jù)收(shōu)费清单(dān)，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对(duì)收(shōu)费明显高于市场(chǎng)平均水平的房地产经纪(jì)机构，住房和城乡建设部门(mén)将会同市(shì)场监管(guǎn)等(děng)部(bù)门采取约谈等综合措(cuò)施进行重点监管。市场监管(guǎn)部门会同有关部(bù)门依法查处不按规(guī)定明(míng)码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行(xíng)为。对房(fáng)地产经纪机构相关违法(fǎ)违(wéi)规(guī)信息，市场监管部门要(yào)依(yī)法(fǎ)依规纳(nà)入(rù)国家(jiā)企业信用信息公(gōng)示系统未来出现丧尸的几率大吗，未来有可能出现丧尸吗。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越低的(de)原则实行(xíng)分档定价，是(shì)否意味着，未来(lái)豪(háo)宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发(fā)文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的(de)原则实行分档定价(jià)，合理降低(dī)住房(fáng)买(mǎi)卖(mài)和(hé)租赁经(jīng)纪服(fú)务费用，主要还是规范行业，打击(jī)收费(fèi)过高的(de)经纪机(jī)构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收(shōu)费就不同，各家收(shōu)费普遍在(zài)合理(lǐ)范围内，加上经(jīng)纪服务费(fèi)用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前(qián)两部门提出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性(xìng)文件而(ér)非(fēi)规定，未来如何(hé)具体(tǐ)认定其中的(de)细则(zé)，还需要看各城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有利(lì)于行(xíng)业健(jiàn)康发展。同时，由于二手房很多房源(yuán)在(zài)产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房地产经(jīng)纪服(fú)务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究(jiū)总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本应(yīng)该(gāi)由上下家(jiā)各支付一半(bàn)的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程(chéng)中，往往会有这样的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势(shì)地位，从而(ér)会出现中(zhōng)介费及(jí)税费(fèi)均由购房(fáng)者(zhě)来(lái)承担。即使一些(xiē)房(fáng)东愿意承(chéng)担中介费，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的(de)方式，在房(fáng)价中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房(fáng)产中介公司将其视为向购(gòu)房(fáng)者单边收(shōu)费的行为。部分(fēn)中介公司(sī)可能会利(lì)用其(qí)支配地位，在(zài)原先经(jīng)纪(jì)服务收费的(de)基础上，再(zài)次向房东收取(qǔ)费用，而这部分费用(yòng)，房(fáng)东往往(wǎng)会将其转再次(cì)转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当(dāng)于变相推高了房价。两(liǎng)部门提(tí)出严(yán)禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利于(yú)提高(gāo)交易(yì)中操作的透明(míng)度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟(lín)称。

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