导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此(cǐ)判断中国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存(cún)量极度过剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查(chá)调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还(hái)包括(kuò)大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人(rén)均一间(jiān)房(fáng)所能(néng)满足，它与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间(jiān)数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们(men)根据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国(guó)际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均(jūn)一套(tào)房无法(fǎ)满足流(liú)动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需求(qiú)。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成都是流动人(rén)口，流动人(rén)口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍(réng)有四大新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是(shì)过去二十(shí)年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大(dà)分化时代已至，大(dà)分(fēn)化(huà)时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不(bù)同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全国(guó)已有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二(èr)手房(fáng)挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡(héng)，或是(shì)仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据并未(wèi)公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)套(tào)数，回答当前(qián)的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综合(hé)风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数(shù)不能完(w一声不吭的意思是什么，一声不吭的意思和造句án)全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是(shì)保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公(gōng)布(bù)城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据(jù)有两处(chù)可以直接公布，一是(shì)每年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来(lái)源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国(guó)居民(mín)户(hù)均住宅(zhái)数(shù)量，我们(men)主要用(yòng)到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略(lüè)不(bù)计(jì)。估算城镇居民(mín)户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够得到当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非(fēi)商品住(zhù)宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能(néng)够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比近9成。本文(wén)去除(chú)商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)里的(de)期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装修(xiū)的(de)时(shí)间，取最大(dà)值3年。一声不吭的意思是什么，一声不吭的意思和造句p>

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而我们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房(fáng)会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均(jūn)一套(tào)房的(de)程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人(rén)口流动、居(jū)民换房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不(bù)应求(qiú)，造成房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和(hé)省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中(zhōng)国(guó)城(chéng)乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占(zhàn)据两套房，在(zài)高房价的大(dà)城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房无法(fǎ)满足(zú)庞大(dà)流动人口的(de)租(zū)赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄一声不吭的意思是什么，一声不吭的意思和造句至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如(rú)电线(xiàn)老(lǎo)化、管(guǎn)道(dào)等基础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不(bù)便(biàn)和安全(quán)隐患，并(bìng)且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这(zhè)类上世纪(jì)修建(jiàn)的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难(nán)满(mǎn)足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室(shì)和(hé)二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的(de)住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国(guó)家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国(guó)都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的人均可(kě)使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因(yīn)户均人口规模的(de)缩小(xiǎo)而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素(sù)逐(zhú)步向经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市(shì)流(liú)入，区域(yù)经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而(ér)出(chū)生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了(le)商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商(shāng)品住宅(zhái)的(de)占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于中小户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较其(qí)他国家(jiā)依旧(jiù)存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着(zhe)密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足，供需(xū)出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那(nà)么未(wèi)来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产(chǎn)大分化(huà)时代(dài)已至，这种分化不(bù)单局(jú)限于(yú)城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超(chāo)预期。

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