饱受争(zhēng)议(yì)的二(èr)手房交(jiāo)易中介(jiè)费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部(bù)门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部、市场监管总局联合(hé)发(fā)布了(le)关于规范房地产经纪(jì)服(fú)务的意见。意见提及，近年(nián)来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用(yòng)、未明码标价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个(gè)人信息(xī)等问(wèn)题，加(jiā)重交(jiāo)易当事人负担、侵害(hài)其合(hé)法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强从(cóng)业主体管理(lǐ)、明确经(jīng)纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严(yán)格实行(xíng)明(míng)码标价等十方面，提(tí)出了意(yì)见。

　　中原(yuán)地(dì)产首席分析师张大伟称(chēng)，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占比(bǐ)逐(zhú)渐增加(jiā)。以北(běi)京、上海为例，二手房(fáng)占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介(jiè)居(jū)间成(chéng)交，房地产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于金(jīn)额不(bù)低的大宗交易，由于二(èr)手房交(jiāo)易(yì)成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业(yè)性，居民往往通(tōng)过中介来(lái)完成。但很多中介(jiè)利用信息(xī)不对称等问(wèn)题，将非必(bì)要的(de)收费夹带其中，如(rú)收取(qǔ)过(guò)桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成额外的负担(dān)，而且这些服务(wù)事项并未明码(mǎ)标(biāo)价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程(chéng)中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在(zài)内(nèi)的(de)相关市(shì)场交易行为及其主体进行(xíng)规范(fàn)和秩序(xù)整(zhěng)顿，是房地产(chǎn)市场管理(lǐ)和调控的(de)主题。“当下，推进这项工作的(de)意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产经(jīng)纪(jì)服务行业(yè)关注最(zuì)多(duō)的一个(gè)话(huà)题，便是(shì)房地产经纪服务费的(de)问题(tí)。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的(de)重点(diǎn)，将是(shì)对(duì)房地产经纪(jì)服务收费及中介(jiè)交易进(jìn)行规(guī)范(fàn)。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值(zhí)不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一(yī)笔金(jīn)额不低的中介(jiè)费(fèi)。以(yǐ)北京(jīng)某房地(dì)产(chǎn)经纪服务机布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少构2.7％的服务(wù)费率计(jì)算，一套(tào)1000万元的(de)房(fáng)屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费(fèi)上(shàng)，两部(bù)门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服(fú)务费用(yòng)。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实(shí)行分(fēn)档定价。引导由交(jiāo)易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务(wù)收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)的最早依据是1995年(nián)国家(jiā)计委建设(shè)部下发的《关于房地产中介(jiè)服务收费的通知》（971号(hào)文(wén)），其(qí)中(zhōng)第六(liù)条规(guī)定：房屋(wū)买卖代理收(shōu)费，按(àn)成交(jiāo)价格(gé)总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的(de)收费标准(zhǔn)，即根据这样的(de)规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服(fú)务，经交易各方(fāng)协(xié)商同意，可在规定的收(shōu)费标准基础(chǔ)上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过(guò)10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)表示，本(běn)着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服(fú)务等(děng)57个政府定价，房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费多少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机(jī)构在实际收(shōu)取费用(yòng)过程中，相关监管部(bù)门当前并未(wèi)明(míng)确具体的中介(jiè)费率，中介机构仅需在服(fú)务过(guò)程中(zhōng)对收费(fèi)标准进行(xíng)明码标价(jià)即(jí)可(kě)。而房地产经(jīng)纪服务机构在具体收(shōu)取过程(chéng)中，会结合(hé)房屋价值及(jí)工(gōng)资(zī)标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明码标价问题(tí)，两部门在此次(cì)意见中提(tí)及，房地(dì)产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道(dào)，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价(jià)和(hé)捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构(gòu)提(tí)供(gōng)的(de)基本(běn)服务(wù)和延伸服务，应当分别(bié)明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构收(shōu)费前应(yīng)当向交易当事人(rén)出具(jù)收费(fèi)清单(dān)，列明收费(fèi)标准、收(shōu)费金额(é)，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场平均(jūn)水平的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建设部(bù)门将会同市场监管等部门采取约谈等(děng)综合措施进行重点(diǎn)监管。市(shì)场监(jiān)管部门会同有关(guān)部(bù)门依法查处不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)等违反(fǎn)价格和反(fǎn)垄断法律法(fǎ)规的行为。对房(fáng)地产经纪机构(gòu)相关(guān)违法违规信息，市(shì)场监管部(bù)门要依法依(yī)规(guī)纳入(rù)国家企业信用信(xìn)息公(gōng)示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有(yǒu)望(wàng)大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建部发文鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实行分档定价(jià)，合理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费(fèi)过高(gāo)的经纪机构，但对(duì)市(shì)场影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅和普宅本来(lái)收费就不同，各(gè)家(jiā)收(shōu)费普遍在(zài)合理范围内，加上经(jīng)纪服务(wù)费用对市(shì)场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意(yì)见仅(jǐn)为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未来(lái)如(rú)何(hé)具体认(rèn)定(dìng)其中的细则，还需要(yào)看各城(chéng)市(shì)落地执行情(qíng)况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市(shì)场(chǎng)看，经纪服(fú)务(wù)领域的调整(zhěng)改(gǎi)善(shàn)、规(guī)范(fàn)化(huà)，有利于(yú)行业健(jiàn)康(布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少kāng)发展。同时，由于(yú)二手房很多房源在产(chǎn)权方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等都可(kě)能(néng)对交易产生(shēng)影响，这对房地产经纪服务行业的(de)专(zhuān)业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆(lù)骑麟指出(chū)，在二手房(fáng)买卖(mài)过程(chéng)中，原本应(yīng)该(gāi)由上下家(jiā)各(gè)支付(fù)一(yī)半的中介费，但在(zài)一些热点城市(shì)的二(èr)手房交易过程中，往(wǎng)往会有这(zhè)样(yàng)的情形，因部(bù)分购房者处(chù)于弱势(shì)地位，从而会出(chū)现中介费及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承(chéng)担中(zhōng)介费(fèi)，这部分布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介费转嫁给下(xià)家，市场这(zhè)种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗(sú)成’的情况，一些房产中介(jiè)公司将其视为向购房(fáng)者单边(biān)收费(fèi)的(de)行(xíng)为(wèi)。部分中介(jiè)公(gōng)司可能会利(lì)用其支(zhī)配地位(wèi)，在原先(xiān)经(jīng)纪服(fú)务收费的基础上(shàng)，再次向房东收取费用，而这部(bù)分费(fèi)用(yòng)，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上(shàng)相当于变相推高(gāo)了(le)房价。两(liǎng)部门提(tí)出严禁(jìn)操(cāo)纵经纪服务收费，不(bù)仅有利于提高交易中操作的(de)透明度，也有(yǒu)利(lì)于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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