OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公(gōng)募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌(diē)走(zǒu)势，午后跌幅一度(dù)扩大(dà)，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科(kē)技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设(shè)施(shī)资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步(bù)表(biǎo)示，原始权益人将继续密(mì)切(qiè)关注哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积极(jí)做好相(xiāng)关(guān)应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目(mù)的原(yuán)始权益人相关负责人也(yě)表示，近期已同步(bù)启(qǐ)动了(le)应急(jí)预案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应对(duì)哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视(shì)，浦东新区国资委也(yě)高(gāo)度关(guān)注。

　　多(duō)位业内人士(shì)表示(shì)，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不(bù)会(huì)从根本(běn)上影响其内(nèi)外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继(jì)续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲(zhé)库科(kē)技的事件(jiàn)继续扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华(huá)安张江光大园REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几(jǐ)个(gè)交易日二级(jí)市场价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来(lái)，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募(mù)REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现上看(kàn)，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程度(dù)下跌，8只产(chǎn)业园区基(jī)础设施REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租(zū)率有所(suǒ)下降(jiàng)，如今拟扩(kuò)募的项目又遭(zāo)遇突(tū)发(fā)事件，因此导(dǎo)致二级市场价格(gé)出现波动。”一位业内(nèi)人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽(jǐn)管(guǎn)出于风(fēng)险(xiǎn)规避(bì)的(de)原因，最近(jìn)几个(gè)交(jiāo)易日(rì)场内资金有所流(liú)出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二级市场价格(gé)下跌，风险也得到(dào)一定释放，但是价格涨跌会(huì)受到基(jī)本面、情绪面(miàn)等多(duō)重因素影响，不好判断价格是不(bù)是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示，今年(nián)整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不(bù)少(shǎo)产品年(nián)内二级市(shì)场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收(shōu)益率高(gāo)的产品具备一定(dìng)的投资价值，很适(shì)合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随(suí)着经济(jì)复苏的步伐，产业园区(qū)、物流(liú)类等(děng)REITs产品(pǐn)具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募(mù)基金(jīn)执(zhí)行董事高如星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利(lì)解决招(zhāo)商(shāng)，平稳(wěn)过度对经营现金流没(méi)有造成大的影响(xiǎng)，“事件性(xìng)利空下调至(zhì)得这么(me)急、这么(me)深，加上(shàng)前(qián)期本身园区(qū)类(lèi)资产就(jiù)回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到租金收(shōu)入受不受影(yǐng)响，影响多大，估计(jì)园区(qū)会(huì)最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩(kuò)募(mù)路上再迎(yíng)接考验

　　5中国飞机事故率是多少月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华(huá)安(ān)张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前(qián)未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始权(quán)益人(rén)将继续密(mì)切关注(zhù)哲库科技后续(xù)情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一季报中披露的张江光大(dà)园(yuán)项目(mù)出租率下(xià)降事项，一度二级市场价格出现回落。在(zài)随后召开的业绩说明会中管理人就(jiù)相关事项进行(xíng)了解释(shì)说明，市场信心得到了一定提振，二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)表现也趋于平稳。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开的线上(shàng)和线下(xià)的扩募说明会上(shàng)，运营团队表(biǎo)示了对张江光大园项目的(de)信(xìn)心(xīn)，预(yù)计签署意向书和合同谈判(pàn)中的储备租户(hù)正常转(zhuǎn)化(huà)后，项目(mù)出(chū)租率将得到回升。没想到仅过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的(de)扩(kuò)募(mù)之路又迎来了(le)新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市场(chǎng)各方的广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原(yuán)始权(quán)益人相关(guān)负责人坦(tǎn)言，事发突然确(què)实(shí)始(shǐ)料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔(bēn)赴现(xiàn)场(chǎng)进行了沟通(tōng)和核实工作(zuò)，并同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租(zū)的(de)可能事(shì)项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募(mù)项目，公(gōng)司领导高度(dù)重视，据悉新区国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关负责人介绍(shào)说，目前储备(bèi)租(zū)户还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智(zhì)能、航天产业、信息技术等(děng)产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意(yì)向储备转(zhuǎn)化为实际(jì)租户需要一些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租(zū)赁(lìn)意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽(suī)然收了三(sān)个月(yuè)履约保证(zhèng)金给了(le)我们一(yī)些空(kōng)间，但(dàn)本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛(sài)跑(pǎo)，把这些面(miàn)积在短(duǎn)期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张(zhāng)江光(guāng)大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益(yì)人有那么多储备租户，之(zhī)前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释(shì)，张(zhāng)江光(guāng)大园一直以(yǐ)来都(dōu)坚持以市场化运营为导向，历史(shǐ)运(yùn)营表现稳定(dìng)，租户的调(diào)租(zū)和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项(xiàng)目的大租户退租正好发生在(zài)市场活(huó)跃度的短期低点，目前市(shì)场情况(kuàng)已有所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租(zū)率下(xià)滑情况没有得到(dào)及时(shí)修复(fù)后，张江这边(biān)也作了(le)一定(dìng)的(de)资源(yuán)调(diào)配和倾(qīng)斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江(jiāng)光大园项目在给(gěi)租户的分隔空(kōng)间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些差异化(huà)，张(zhāng)润大(dà)厦多是两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度高(gāo)一(yī)些，单价也贵一些(xiē)，张江光(guāng)大园(yuán)单层以(yǐ)一千平的(de)面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业。租户自(zì)身也会有诉求，也(yě)会根据自身(shēn)需求和预算挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募完成以(yǐ)后，新(xīn)老资产的管(guǎn)理人都变(biàn)成了(le)一家，后续我们(men)在资源共享和(hé)联合营销方面能更加充分(fēn)发挥协同效应，相信可以做得(dé)更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人表示(shì)，张江集团和(hé)张江(jiāng)高科目前在管资(zī)产约五百万方(fāng)，还有一(yī)些(xiē)其他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间资产上市平(píng)台目(mù)标的坚实后盾(dùn)和储备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资本平(píng)台和它未来(lái)的发展。”相关负(fù)责(zé)人表示，“这次扩募是我们(men)实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至关重要(yào)的一步，眼下我(wǒ)们可能面(miàn)临(lín)了一(yī)些突(tū)发情况需要解决(jué)，但是这和我们在张江(jiāng)科(kē)学(xué)城这三(sān)十年建(jiàn)设发展过(guò)程中所(suǒ)经历的(de)相比(bǐ)，只能算(suàn)是一个(gè)非常小的(de)插(chā)曲。我们有信心(xīn)排除(chú)万难(nán)，尽一切可(kě)能化解当(dāng)前突中国飞机事故率是多少发事件的所有负(fù)面影响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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