饱受争议的二手房交易(yì)中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部(bù)、市场监管总局联合发布了关于规(guī)范(fàn)房地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用房源客源优势(shì)收取(qǔ)过高费(fèi)用(yòng)、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人信息等问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加强(qiáng)从(cóng)业(yè)主体(tǐ)管理、明(míng)确(què)经纪服(fú)务(wù)内容、合(hé)理确(què)定(dìng)经纪(jì)服务收费(fèi)、严(yán)格实行明(míng)码标价(jià)等(děng)十方面，提出了意(yì)见。

　　中(zhōng)原地产首(shǒu)席(xí)分(fēn)析师张大(dà)伟(wěi)称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市(shì)二手房(fáng)交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二(èr)手房占市(shì)场成(chéng)交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产(chǎn)调控(kòng)重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院住房政策研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉(jiā)表示(shì)，买(mǎi)房对居民(mín)来说属于金额不低的大(dà)宗交(jiāo)易，由于二手(shǒu)房(fáng)交易成本较高、交易周期较长，具有非(fēi)常强的专业(yè)性(xìng)，居(jū)民往往通(tōng)过中介来(lái)完成(chéng)。但很多中介利用信息不(bù)对称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对(duì)居民造(zào)成额外的负(fù)担，而且这些服务事(shì)项(xiàng)并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内(nèi)的(de)相关市场(chǎng)交易行(xíng)为及其主体进行规范(fàn)和(hé)秩序整(zhěng)顿，是房地产(chǎn)市(shì)场管理和(hé)调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作(zuò)的意义更(gèng)大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市(shì)场中(zhōng)，历来对房地产经纪服务行业关注最(zuì)多(duō)的一个话(huà)题，便(biàn)是(shì)房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主(zhǔ)要监管的重点，将是(shì)对(duì)房地产经纪(jì)服务(wù)收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易(yì)过程中，部分价值不(bù)菲的房屋(wū)，往(wǎng)往要缴纳(nà)一笔金额不低的中介(jiè)费。以北(běi)京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套(tào)1000万(wàn)元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)要合理降低住房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用。鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价。引导由交(jiāo)易双方(fāng)共同承(chéng)担经纪(jì)服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前(qián)房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务收费标准的最早依(yī)据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代(dài)理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后的收费标(biāo)准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特别复(fù)杂的(de)住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方协商同意，可在规定的收费(fèi)标准(zhǔn)基础上适(shì)当上浮，上(shàng)浮(f生理反应什么叫压枪，生理压枪是什么意思ú)幅度(dù)最高不(bù)得超过10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当前北京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了(le)房地(dì)产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经(jīng)纪服(fú)务收费多少由各中介(jiè)机(jī)构(gòu)自行决定。

　　“房(fáng)产中介机(jī)构(gòu)在实际收取(qǔ)费(fèi)用过程中，相关监管部门(mén)当前并(bìng)未明确(què)具体的中介费率，中介机构仅需在服(fú)务过程中对收费标准进(jìn)行(xíng)明码标价即可。而房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构在具体(tǐ)收取过(guò)程中，会(huì)结合房屋价(jià)值及工资(zī)标准，综合计算出(chū)合适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构应(yīng)当在经营(yíng)门店、网站、客户端(duān)等(děng)场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务内容和收费(fèi)标准，不得(dé)混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供的基本服务和延伸(shēn)服务，应(yīng)当分别明(míng)确(què)服务项目和收(shōu)费标(biāo)准。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)收费(fèi)前应当向交易(yì)当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明(míng)显高于市(shì)场平均水(shuǐ)平的房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构，住(zhù)房(fáng)和城(chéng)乡建设部(bù)门将会同(tóng)市场(chǎng)监(jiān)管等部门采取约谈等(děng)综合措(cuò)施进行重点监管。市场监(jiān)管(guǎn)部门会(huì)同有关部门依(yī)法查处不按规定明码标(biāo)价(jià)、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价格和反(fǎn)垄断法律(lǜ)法规的行(xíng)为(wèi)。对房地产经纪机构相关违法(fǎ)违(wéi)规(guī)信息，市(shì)场(chǎng)监(jiān)管部门(mén)要依(yī)法依规纳入(rù)国家企(qǐ)业信用信息公(gōng)示系(xì)统。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分档定价，是否生理反应什么叫压枪，生理压枪是什么意思意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原(yuán)则(zé)实行分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主要(yào)还(hái)是规范行业(yè)，打击收费过(guò)高(gāo)的经(jīng)纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅(zhái)本来收费(fèi)就(jiù)不同，各家(jiā)收(shōu)费(fèi)普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服(fú)务(wù)费用对市(shì)场的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门(mén)提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件(jiàn)而(ér)非(fēi)规(guī)定(dìng)，未来如何具体认定其中(zhōng)的(de)细则，还需要(yào)看各城(chéng)市落地执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从目(mù)前市场(chǎng)看(kàn)，经纪服务领(lǐng)域的(de)调(diào)整改善、规范化(huà)，有利于行业(yè)健康(kāng)发展。同(tóng)时，由于二手(shǒu)房很多房源在产权方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权(quán)抵(dǐ)押(yā)、不(bù)同(tóng)税(shuì)费等都可能(néng)对(duì)交(jiāo)易产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)行业(yè)的专(zhuān)业(yè)性提出更(gèng)高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监(jiān)陆骑(qí)麟(lín)指(zhǐ)出(chū)，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应该由上下家各支付(fù)一半的中(zhōng)介费，但(dàn)在(zài)一些热点(diǎn)城市的二(èr)手房交易(yì)过程中，往往会(huì)有这(zhè)样(yàng)的情形，因部分购房者(zhě)处于弱(ruò)势(shì)地位，从而会出现中介费及税(shuì)费均由购房(fáng)者来承(chéng)担。即使(shǐ)一些房东愿意承担中介(jiè)费，这部(bù)分费用也可能通(tōng)过(guò)转嫁(jià)的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情况，一(yī)些房产中介公司将其视为向购房者单边收费的行为。部分(fēn)中(zhōng)介(jiè)公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务(wù)收(shōu)费的(de)基础上(shàng)，再(zài)次向房东收取费用，而(ér)这部(bù)分费用，房(fáng)东往(wǎng)往会将其(qí)转再次转嫁给(gěi)购房者，这实(shí)际上相(xiāng)当于变相推高了(le)房价(jià)。两部门提出严禁操(cāo)纵(zòng)经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)，不仅有(yǒu)利于提高交(jiāo)易中操作的透(tòu)明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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