万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红，让这(zhè)个位于(yú)北京(jīng)海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全(quán)国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书(shū)院再次受到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫(hè)集团成了共同债务人(rén)被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现在莫(mò)名(míng)奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些业主的维(wéi)权(quán)信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位(wèi)，名(míng)校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了(le)“北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处置主体是中国(guó)信达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司北(běi)京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司(sī)是共同债务人(rén)。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书(shū)院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际(jì)上都(dōu)是卖出去了(le)的(de)，是有人住的(de)。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本(běn)没(méi)有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报道证实了(le)上(shàng)述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也(yě)是万柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另(lìng)据地产自(zì)媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国信(xìn)达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还(hái)是(shì)债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执(zhí)行中，业主已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业(yè)主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法院解除查(chá)封，同时可以(yǐ)联(lián)合(hé)起诉开发商，要(yào)求退还购(gòu)房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房(fáng)消费者权利(lì)保护问题(tí)的批复》，以司法解释(shì)的方(fāng)式明(míng)确了(le)购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请求权(quán)优先于(yú)建设(shè)工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债(zhài)权的(de)，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这笔不良债权(quán)，实(shí)际(jì)上是(shì)个(gè)烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不(bù)仅不(bù)能卖出(chū)去回(huí)本，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到(dào)金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示(shì一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万)，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择(zé)退出了(le)赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房(fáng)地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没有很高的国(guó)民知(zhī)名度，但却在(zài)北京豪宅圈留(liú)下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京(jīng)的(de)第一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为(wèi)当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下(xià)了北(běi)京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的(de)成(chéng)年(nián)银杏树，还是每(měi)平米20万元(yuán)的(de)价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中，就(jiù)可看(kàn)出(chū)其在北(běi)京豪(háo)宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末上市的(de)它(tā)，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现如(rú)今，它远远超(chāo)过(guò)这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知名人士(shì)，如知名(míng)演员宋丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了(le)中赫集团的“高(gāo)端(duān)路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光环的背(bèi)后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人(rén)，被执(zhí)行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xí一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万ng)能力而(ér)拒不履(lǚ)行(xíng)生效(xiào)法律文(wén)书确(què)定(dìng)义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落到这个地步(bù)，其实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖(wā)出(chū)背后的(de)中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而(ér)追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试(shì)过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中信集(jí)团手中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫(fū)妇(fù)将其手中的中赫(hè)集团股份质押(yā)陆续(xù)质押(yā)，据(jù)企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融(róng)信托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安(ān)的(de)时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后(hòu)，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质(zhì)押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执(zhí)行标的(de)高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多(duō)亿的(de)北(běi)京国安，又如何(hé)能独(dú)善其身(shēn)？

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