饱受争议(yì)的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联(lián)合(hé)发布了关(guān)于规(gu向华强敢惹霍家吗，向华强和霍家哪个厉害ī)范房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务的意见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产(chǎn)经(jīng)纪机构存在利用房源客源(yuán)优势收取过高(gāo)费用、未(wèi)明码标价(jià)、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客户个人信(xìn)息等(děng)问题，加重交易当(dāng)事人(rén)负担、侵害其(qí)合法权(quán)益。

　　基于上述(shù)背景(jǐng)，两部门(mén)从加强从业(yè)主体管(guǎn)理、明(míng)确经纪服务内容、合理(lǐ)确(què)定经纪服(fú)务收费、严(yán)格实(shí)行明码(mǎ)标价等十方(fāng)面，提出了意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席分析(xī)师张大伟(wěi)称(chēng)，随着城市(shì)发展，一二线城市(shì)二手房交易占比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北(běi)京、上海为例，二手(shǒu)房占市场成(chéng)交比例超过80％，大(dà)量二手(shǒu)房成交依赖中介居间成(chéng)交，房地产(chǎn)调控(kòng)重心逐渐(jiàn)从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规(guī)院住房政策研究中心(xīn)首席研(yán)究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居(jū)民(mín)来说属于(yú)金额不低的(de)大宗交易，由于二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易成本较(jiào)高、交(jiāo)易周期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居民往往通(tōng)过中介来(lái)完成。但(dàn)很(hěn)多中介(jiè)利(lì)用信息(xī)不对称等(děng)问题，将非必要的收费(fèi)夹带其(qí)中，如(rú)收取过桥融(róng)资(zī)、按揭(jiē)费、担保费(fèi)等，对居民造成额(é)外的(de)负担(dān)，而且这(zhè)些服务事项并未(wèi)明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于二手(shǒu)房(fáng)市(shì)场交易过(guò)程中(zhōng)存在的“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内(nèi)的相(xiāng)关市场交易行为及其(qí)主体进行规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场管理和调控的(de)主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题(tí)成监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪服务行(xíng)业关注最多(duō)的一个(gè)话(huà)题，便是房地产经(jīng)纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为(wèi)，未来相关部门主要监管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费及(jí)中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热(rè)点城(chéng)市，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易(yì)过程中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金(jīn)额(é)不低(dī)的中介费。以北京某房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两(liǎng)部门在此(cǐ)向华强敢惹霍家吗，向华强和霍家哪个厉害次意(yì)见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务(wù)费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行(xíng)分(fēn)档定价。引导由交易双方共同(tóng)承担(dān)经纪服务费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前(qián)房地(dì)产经(jīng)纪服务收(shōu)费标准的最早依据是1995年国家计委(wěi)建(jiàn)设部(bù)下发的《关于房地(dì)产中(zhōng)介服务收(shōu)费(fèi)的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代(dài)理收费，按成交价(jià)格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京为例，目前(qián)北(běi)京市执行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根(gēn)据(jù)这样(yàng)的规定(dìng)：“少(shǎo)数特别复杂的(de)住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可(kě)在规(guī)定的收费标准基础上适当上浮(fú)，上(shàng)浮幅度最高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前(qián)北(běi)京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政(zhèng)放权”的精神(shén)，北京2015年取消(xiāo)了房地(dì)产中介服务等57个政府定(dìng)价，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)收费(fèi)多少(shǎo)由(yóu)各中(zhōng)介机构(gòu)自行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产中介机构在(zài)实际(jì)收取费用过程中，相关监(jiān)管部门当前并未明确具体的中介(jiè)费(fèi)率(lǜ)，中介机构仅需(xū)在服(fú)务过程中(zhōng)对收费标准进行明(míng)码(mǎ)标(biāo)价(jià)即可(kě)。而房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务机(jī)构(gòu)在具体收取过程(chéng)中(zhōng)，会结合房屋(wū)价值(zhí)及工资标(biāo)准(zhǔn)，综合计算出合(hé)适的中介费(fèi)率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两(liǎng)部门在此次意(yì)见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构应当在(zài)经营门(mén)店、网站、客户端(duān)等场(chǎng)所或(huò)渠道，公示服务项目、服务内容(róng)和收费标准，不得混合标(biāo)价(jià)和捆绑收费(fèi)。房地(dì)产经(jīng)纪机构提供(gōng)的基本服务和延(yán)伸服(fú)务(wù)，应当分别(bié)明(míng)确服务(wù)项(xiàng)目和(hé)收费标准。房地(dì)产(chǎn)经纪机构收(shōu)费前(qián)应当(dāng)向交易(yì)当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由(yóu)当事(shì)人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水(shuǐ)平的(de)房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)，住房和城乡建设部门将会同市场(chǎng)监管等部门采取约(yuē)谈等(děng)综合措施进(jìn)行重点监管。市场监管部门会(huì)同有关部门依(yī)法查处(chù)不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行(xíng)为。对房(fáng)地产经纪机构(gòu)相关违法违规(guī)信息，市场监管部门要依(yī)法依(yī)规(guī)纳入国家企业信用(yòng)信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原(yuán)地产华(huá)南区(qū)总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦称，住(zhù)建部(bù)发文(wén)鼓励(lì)按(àn)照成(chéng)交价(jià)格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用(yòng)，主要还是规范行(xíng)业，打击(jī)收费过高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就不同，各家收(shōu)费普遍在合理范(fàn)围(wéi)内，加上(shàng)经纪服务(wù)费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前(qián)两部(bù)门提(tí)出(chū)的(de)意见仅为鼓励(lì)性(xìng)质(zhì)，即只是纲(gāng)领性文件(jiàn)而(ér)非规定(dìng)，未来如(rú)何具体认定(dìng)其中的细(xì)则，还需要看(kàn)各城市(shì)落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调(diào)整改善、规(guī)范(fàn)化，有利于行业(yè)健(jiàn)康发展(zhǎn)。同时，由于二手(shǒu)房(fáng)很多(duō)房源(yuán)在产权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都可能对(duì)交易产生影响，这对房地产经(jīng)纪服务行(xíng)业(yè)的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院(yuàn)研究(jiū)总监陆骑麟(lín)指出(chū)，在二手房买卖过程中，原本(běn)应该由上下家各(gè)支(zhī)付(fù)一半(bàn)的中(zhōng)介费，但在一些热点城市的二(èr)手房交易过程中，往(wǎng)往会有(yǒu)这(zhè)样的情形，因(yīn)部分(fēn)购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费(fèi)均由购(gòu)房(fáng)者(zhě)来承担(dān)。即使(shǐ)一些房东愿意承担中(zhōng)介(jiè)费，这部分(fēn)费用也可能(néng)通(tōng)过(guò)转嫁的(de)方式(shì)，在房(fáng)价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的(de)情况，一些房产中介公司将其视为向(xiàng)购房者单(dān)边收费的(de)行为(wèi)。部分中介公司(sī)可(kě)能会利用其支配地位，在原先经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)的基础上，再次向房(fáng)东收取(qǔ)费用，而这部分(fēn)费用(yòng)，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于(yú)变相推高了房(fáng)价。两部(bù)门(mén)提出严禁(jìn)操纵经纪(jì)服务收费，不(bù)仅有利于提高(gāo)交(jiāo)易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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