5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的(de)机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地(dì)方国企央企获得增持，持(chí)仓数量(liàng)占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有(yǒu)的房地产行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所(suǒ)持股票(piào)市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色(sè)，但公募所持房地(dì)产公司市值在股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了(le)三年来的首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今年一(yī)季度得(dé)以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示，公募(mù)重仓持(chí)有(yǒu)房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难(nán)发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二(èr)的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去(qù)年四季报(bào)，变(biàn)化(huà)之处首先(xiān)在(zài)于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显；其(qí)次(cì)是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是复(fù)苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产已经进入大分(fēn)化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二(èr)级(jí)市(shì)场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期(qī)一去不返了。“如果按照(zhào)产业(yè)周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传(chuán)统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊(shū)的行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的(de)行业也出(chū)现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名(míng)的(de)上海(hǎi)公(gōng)募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存(cún)款数量增加了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一(yī)定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研(yán)究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国均已告别(bié)住房短缺(quē)时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿(yì)元(yuán)的(de)销售(shòu)额(é)，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出(chū)现信(xìn)用(yòng)风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给(gěi)侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占率的提(tí)升。当(dāng)行(xíng)业(yè)需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代(dài)表(biǎo)没(méi)有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这(zhè)样的认识(shí)转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的(de)股中(zhōng)，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归(guī)来后日(rì)成交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局(jú)的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的(de)首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也(yě)是上海本(běn)地房企(qǐ)，其(qí)第(dì)一季(jì)度的收(shōu)入利润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面是该(gāi)公司(sī)后疫情时代出租(zū)率复苏至近(jìn)年(nián)来最高(gāo)，另一方面则是(shì)公司拿地结算持(chí)续性(xìng)向(xiàng)好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名机(jī)构(gòu)在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第一(yī)季(jì)度(dù)十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品(pǐn)依(yī)然在(zài)前十(shí)中，这也是(shì)连续第三(sān)个季度他有的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十(shí)。同(tóng)时(shí)榜单(dān)中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其当季还(hái)小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布(bù)局在(zài)深圳(zhèn)的地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，一(yī)季(jì)报交出的也(yě)是一(yī)份报(bào)喜的(de)成绩单：首季公司(sī)实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意(yì)到(dào)两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季(jì)新杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国(guó)中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第九位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人(rén)士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数(shù)房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙(lón排列组合公式a和c计算方法例题，排列组合公式a和c计算方法一样吗g)头房企杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的融(róng)资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪(làng)潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或存在(zài)发展的大(dà)好机(jī)会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤(yóu)其是央企占据显著(zhù)优势(shì)，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资(zī)成本，优质的开发(fā)资(zī)源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权债务(wù)关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会(huì)有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一(yī)轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶(jiē)段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造持(chí)续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席(xí)研究(jiū)官方(fāng)磊(lěi)也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇(shé)口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维(wéi)持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等(děng)房企营收、净(jìng)利(lì)均实现了(le)业绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善(shàn)的房(fáng)企，主要(yào)是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍(réng)在持续性地(dì)拿(ná)地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不(bù)确(què)定性。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极(jí)个(gè)别城市四(sì)月环比(bǐ)三(sān)月(yuè)相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北(běi)京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多数城(chéng)市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力(lì)，可能(néng)会(huì)出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业(yè)绩(jì)出现市场的短期(qī)反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不(bù)确定性的(de)压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产排列组合公式a和c计算方法例题，排列组合公式a和c计算方法一样吗(chǎn)以及其上(shàng)下游产业链的(de)复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们(men)要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做得比同行(xíng)好得(dé)多(duō)的(de)企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本面(miàn)不断地(dì)凸显出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 排列组合公式a和c计算方法例题，排列组合公式a和c计算方法一样吗