万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发(fā)商——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次受到舆(yú)论(lùn)关(guān)注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人(rén)被中(zhōng)国信(xìn)达(dá)追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非中(zhōng)赫集团，那(nà)些真正斥巨资购(gòu)入房产的(de)有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些业(yè)主的(de)维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿(zī)势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的(d柴进的性格特点和主要事迹概括，武松的性格特点和主要事迹e)尽(jǐn)头是万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信(xìn)达(dá)在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押(yā)物(wù)中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是中国信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司北京市分(fēn)公(gōng)司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司是共同债务(wù)人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报(bào)道属实(shí)，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了(le)的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国(guó)信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露(lù)，中赫集团早就把(bǎ)这(zhè)75套(tào)房子抵押出去(qù)，现在还没资(zī)金(jīn)解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书(shū)院的业主基本(běn)都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名(míng)商业大佬也是万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那(nà)么，中国(guó)信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行(xíng)异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费者权利(lì)保护问题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住(zhù)为目的(de)购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及其他债权(quán)的，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际(jì)支付剩余(yú)价款的，可(kě)以适用前款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签(qiān)”，那(nà)么(me)这笔不良(liáng)债权，实际上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖(mài)出(chū)去(qù)回(huí)本，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国信(xìn)达申(shēn)请不良债权转让，可(kě)以追溯(sù)到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发(fā)商，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有很(hěn)大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集(jí)团(tuán)进(jìn)入北京的(de)第一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平米的天(tiān)价，成为(wèi)当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘高端(duān)的姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年(nián)银(yín)杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其在(zài)北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的(de)法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬则居住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力(lì)而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个(gè)地步，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖出背后的(de)中赫集团(tuán)，发(fā)现其深(shēn)陷财务(wù)危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集(jí)团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着(zhe)急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购(gòu)北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的(de)目(mù)光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为(wèi)国安的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国(guó)安的估值(zhí)一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份质(zhì)押陆续(xù)质(zhì)押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东(dōng)国际(jì)信托(tuō)、中融(róng)信托、中信(xìn)建(jiàn)设(shè)等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国(guó)安(ān)的时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国(guó)安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集(jí)团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的(de)经营状况(kuàng)却(què)持续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北(běi)京国安(ān)也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因(yīn)为履行能柴进的性格特点和主要事迹概括，武松的性格特点和主要事迹(néng)力(lì)而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。柴进的性格特点和主要事迹概括，武松的性格特点和主要事迹不过在实控人都成(chéng)为老赖(lài)的(de)情况下，被执行(xíng)10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其身？

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