饱受(shòu)争(zhēng)议的二手房交易(yì)中介(jiè)费(fèi)问题(tí)，正逐渐得(dé)到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监(jiān)管总局联(lián)合发(fā)布了关于规范房地产经纪服务(wù)的意见。意见提(tí)及，近(jìn)年来，部分房地产经(jīng)纪机构存在利用(yòng)房源(yuán)客源优势(shì)收取(qǔ)过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用(yòng)客户个人信息(xī)等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害(hài)其合法权益(yì)。

　　基于(yú)上述(shù)背景，两(liǎng)部(bù)门从加强(qiáng)从业(yè)主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确(què)定经纪服务收费、严格(gé)实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分(fēn)析师(shī)张大伟称，随(suí)着城市发展，一二线(xiàn)城市二(èr)手房(fáng)交易占比逐(zhú)渐增加(jiā)。以北京、上海为(wèi)例，二(èr)手房占市(shì)场成交比例(lì)超过(guò)80％，大量二(èr)手(shǒu)房成交(jiāo)依赖中(zhōng)介居间成(chéng)交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省城规院(yuàn)住房政策研(yán)究(jiū)中(zhōng)心首席研(yán)究员李宇嘉表(biǎo)示(shì)，买(mǎi)房对居民来说(shuō)属于(yú)金额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本较高、交(jiāo)易周期(qī)较长(zhǎng)，具有非常强的专业(yè)性(xìng)，居(jū)民往往通过中介来完(wán)成。但很(hěn)多中介利用(yòng)信息(xī)不(bù)对称等问题，将非必要的收(shōu)费夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居(jū)民造(zào)成额外的负担，而且这些服(fú)务事(shì)项并(bìng)未明(míng)码标价。

　　对(duì)于二(èr)手房(fáng)市(shì)场交(jiāo)易(yì)过程中(zhōng)存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内的相关市场交(jiāo)易行(xíng)为及其主体(tǐ)进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理和(hé)调控的(de)主(zhǔ)题。“当下，推进这项工(gōng)作(zuò)的(de)意义(yì)更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二(èr)手(shǒu)房市场中(zhōng)，历(lì)来对房(fáng)地产经纪服务行业关注最多的一个话题(tí)，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是(shì)对房地(dì)产经纪服务收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房(fáng)屋(wū)交易过程中，部分(fēn)价值不菲的(de)房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的中(zhōng)介费(fèi)。以北京某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服(fú)务(wù)费(fèi)率(lǜ)计算，一套1000万元的(de)房屋(wū)，中(zhōng)介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提(tí)及，房地(dì)产经纪(jì)机构要(yào)合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和(hé)租(zū)赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实行分档定(dìng)价。引导(dǎo)由(yóu)交易双方共同承担经纪(jì)服(fú)务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目(mù)前房地产经纪(jì)服务收费(fèi)标准的最早依据是(shì)1995年国家计委建设部下发的《关于房地产(chǎn)中介服务收(shōu)费的通(tōng)知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目(mù)前北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数(shù)特别复杂的住(zhù)宅(zhái)买(mǎi)卖经纪(jì)服(fú)务，经交易(yì)各方协商同意，可(kě)在规定的收费标准基础上适当上浮(fú)，上(shàng)浮幅度最(zuì)高不得超过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当前北(běi)京二(èr)手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着(zhe)“简政放(fàng)权”的精神(shén)，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个政府定(dìng卅是什么意思，卅是什么意思,读音)价，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取(qǔ)费(fèi)用过程中，相关(guān)监管部(bù)门当(dāng)前并未(wèi)明确具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需(xū)在服务(wù)过程中对收费标(biāo)准(zhǔn)进行(xíng)明(míng)码(mǎ)标价即可。而房地产经纪服务机构在(zài)具体收(shōu)取(qǔ)过程中，会结合房(fáng)屋价值及工资标准，综(zōng)合(hé)计算(suàn)出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门(mén)在此次意(yì)见中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服(fú)务内(nèi)容和收费标准，不(bù)得(dé)混合标价(jià)和捆绑收费(fèi)。房(fáng)地产经(jīng)纪机构提供的基本服(fú)务和(hé)延伸服务，应(yīng)当分别明确(què)服务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)收费(fèi)前应(yīng)当(dāng)向交易当事人出具收费清单，列(liè)明收(shōu)费(fèi)标准、收费金(jīn)额，由(yóu)当事(shì)人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明(míng)显(xiǎn)高于市场平均(jūn)水平的(de)房地产经纪(jì)机(jī)构，住(zhù)房和城乡建设部门将会同市场监(jiān)管等部门(mén)采取约谈等综合措施(shī)进(jìn)行重点监管。市场监管部门会同(tóng)有(yǒu)关部门依(yī)法(fǎ)查处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价格和(hé)反垄断法律法(fǎ)规的(de)行(xíng)为。对房地产经纪机构相关违(wéi)法违规信(xìn)息，市场监(jiān)管部门要依(yī)法依规纳入(rù)国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅(zhái)的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼(jiān)深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行分档定价(jià)，合理(lǐ)降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)，主要还是规范(fàn)行业，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各(gè)家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部门提出的意见仅为(wèi)鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如何具体(tǐ)认(rèn)定其中的细则，还需要看各城市(shì)落(luò)地(dì)执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务(wù)领域的调整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有利(lì)于行业健康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由(yóu)于二手房很多(duō)房源在(zài)产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押(yā)、卅是什么意思，卅是什么意思,读音不(bù)同税(shuì)费等都可能对交易产(chǎn)生影(yǐng)响(xiǎng)，这对房(fáng)地产经纪服务行业的专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究(jiū)院研究总监(jiān)陆骑(qí)麟指出，在二(èr)手房买卖过程中，原本应(yīng)该由(yóu)上(shàng)下家各支付一(yī)半的中介费，但在一(yī)些热点(diǎn)城市的二手房交易过程中，往往会有这(zhè)样的(de)情形，因(yīn)部分购房者(zhě)处于弱势(shì)地位，从而会出现中介费及(jí)税费均由购房者来承(chéng)担。即(jí)使一(yī)些(xiē)房东愿意(yì)承担中(zhōng)介费，这(zhè)部分费(fèi)用也可(kě)能通(tōng)过转嫁的方卅是什么意思，卅是什么意思,读音式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公(gōng)司将(jiāng)其视为向购房者(zhě)单边收费的行为。部分(fēn)中介公(gōng)司可能会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪服(fú)务收费(fèi)的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房(fáng)东往往会(huì)将其转再次(cì)转嫁(jià)给购房者，这(zhè)实际上相当于变(biàn)相推高了房价。两部门(mén)提(tí)出严禁操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提高(gāo)交易中(zhōng)操作的(de)透明度，也有(yǒu)利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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