OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科(kē)技(jì)，引发了公(gōng)募REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT开盘继续延续(xù)此(cǐ)前几日的(de)下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行已签租赁(lìn)协议(yì)的通知(zhī)。同(tóng)时，在(zài)公(gōng)告中(zhōng)，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT进一(yī)步表示(shì)，原(yuán)始权益人将继续(xù)密切关注哲库科技(jì)后续(xù)情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人(rén)相关负责人也表示(shì)，近期(qī)已同步(bù)启动了应急预(yù)案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，浦东新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不(bù)动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影(yǐng)响其内外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继(jì)续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库(kù)科技的事件(jiàn)继(jì)续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据(jù)显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低(dī)，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT最(zuì)近几个交(jiāo)易(yì)日(rì)二(èr)级(jí)市场价格表现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个(gè)交易(yì)日跌(diē)幅(fú)达(dá)到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日(rì)上市以来(lái)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市的8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇口产业园REIT微(wē绥化去年疫情 绥化是几线城市i)幅上涨，其余7只(zhǐ)均有(yǒu)不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光大(dà)园项目出租率(lǜ)有所下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市场价格(gé)出现波动。”一位业(yè)内人(rén)士分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在上述人(rén)士(shì)看(kàn)来，尽管出于风(fēng)险规(guī)避的(de)原因，最(zuì)近几个交易(yì)日场内(nèi)资(zī)金有(yǒu)所(suǒ)流(liú)出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着(zhe)二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一(yī)定释(shì)放(fàng)，但是价格涨跌会受(shòu)到(dào)基本面、情绪(xù)面等多重因素(sù)影响，不好判断价(jià)格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位(wèi)业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二(èr)级(jí)市(shì)场跌(diē)幅(fú)较大，其实(shí)有(yǒu)些隐含(hán)收(shōu)益率(lǜ)高的产品具备一定(dìng)的(de)投资价值，很适合稳(wěn)健类投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴随(suí)着经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流(liú)类(lèi)等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰(chí)私(sī)募基金执行董(dǒng)事高如(rú)星对此(cǐ)表(biǎo)示，若张(zhāng)江园区最终(zhōng)能顺(shùn)利(lì)解决招(zhāo)商，平稳过(guò)度对经营现金(jīn)流没有造(zào)成大的影响，“事(shì)件性利空下调(diào)至得这么急(jí)、这么(me)深，加上前期本(běn)身(shēn)园区(qū)类资产就(jiù)回调不少了，这就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他(tā)也强(qiáng)调，最终(zhōng)还是落到租金收(shōu)入(rù)受(shòu)不受影响，影响多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再(zài)迎(yíng)接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基(jī)础(ch绥化去年疫情 绥化是几线城市ǔ)设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面(miàn)关于(yú)停(tíng)止执行已(yǐ)签租(zū)赁协(xié)议(yì)的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做(zuò)好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因其一季报中(zhōng)披(pī)露(lù)的张江光(guāng)大园项目出租率下(xià)降(jiàng)事(shì)项，一度二(èr)级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人(rén)就相关事项(xiàng)进(jìn)行了解(jiě)释(shì)说(shuō)明(míng)，市场信心得到(dào)了(le)一定提振，二级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳(wěn)。据了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召开(kāi)的线上和线(xiàn)下的扩募说明会上，运营(yíng)团队表(biǎo)示了对张江光大园项目的信(xìn)心(xīn)，预计签署(shǔ)意向书和合同谈判中的储备租户正(zhèng)常转化后，项目出租率将(jiāng)得到(dào)回升(shēng)。没想到仅过了不到(dào)三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来(lái)了新的(de)考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项目的原(yuán)始权益人相关负(fù)责人坦言(yán)，事发突然确实始(shǐ)料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲(zhé)库(kù)科技消息的第一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和核(hé)实工作，并同步启动了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由(yóu)于(yú)张润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高度(dù)关(guān)注。

　　当谈及(jí)储备租户情(qíng)况，相(xiāng)关负责人(rén)介绍说，目(mù)前储备租户(hù)还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智(zhì)能(néng)、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超(chāo)过了2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备(bèi)转化(huà)为(wèi)实际租户需要(yào)一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们(men)一些空间，但(dàn)本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完(wán)成去(qù)化。”相关负(fù)责人(rén)说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光(guāng)大园项目一季度末(mò)也(yě)有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人(rén)有那么多储备租(zū)户，之前的空(kōng)置率(lǜ)为(wèi)何(hé)未能得到(dào)解(jiě)决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光大(dà)园一直以(yǐ)来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定(dìng)，租(zū)户的(de)调租和换租都(dōu)属于(yú)正常情况，而(ér)这次(cì)项目的大租户退(tuì)租正好发生在(zài)市场活跃(yuè)度(dù)的短期(qī)低点(diǎn)，目(mù)前市场情况已有所好转。在(zài)看到(dào)出租率下滑情(qíng)况没有得到及(jí)时(shí)修(xiū)复后，张江这边(biān)也作(zuò)了一定的(de)资源(yuán)调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大(dà)园项目(mù)在给(gěi)租户的分隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平(píng)等方面也有一些差异化，张润(rùn)大厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的成新度(dù)高一些，单(dān)价也贵一些，张江光大园单层以(yǐ)一千平(píng)的面(miàn)积为(wèi)主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也(yě)会有(yǒu)诉求，也会根据自身(shēn)需求和预(yù)算挑(tiāo)选(xuǎn)区域内(nèi)的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募(mù)完成以后，新老(lǎo)资(zī)产的管理(lǐ)人(rén)都变成(chéng)了(le)一家，后(hòu)续我(wǒ)们(men)在资(zī)源共享和联合营销方面能更加(jiā)充分(fēn)发(fā)挥协同效应(yīng)，相(xiāng)信可(kě)以(yǐ)做得更好。”上述负(fù)责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和(hé)展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责人(rén)表示(shì)，张江集团和张江(jiāng)高(gāo)科目前在管资产约五百万方，还有一些(xiē)其他(tā)在开发的储备项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本平(píng)台和它未来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次(cì)扩募是我(wǒ)们实(shí)现基(jī)金扩容的(de)第一步，也是至关重要的一(yī)步(bù)，眼(yǎn)下我们可能面临(lín)了一些突发情况(kuàng)需要解(jiě)决，但是这和我们在(zài)张江科学城(chéng)这三(sān)十年建设发展(zhǎn)过程中所经(jīng)历的(de)相比，只能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们(men)有信(xìn)心排(pái)除(chú)万难(nán)，尽一切可能化解(jiě)当前突发(fā)事件的所(suǒ)有负(fù)面(miàn)影响，维持预期和市场的信心。”

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