OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继(jì)续延续此前几(jǐ)日的下(xià)跌走势(shì)，午(wǔ)后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募拟新购(gòu)入基础设(shè)施资产张(zhāng)润大(dà)厦(shà)的重要承租方(fāng)之一(yī)，目前未收(shōu)到(dào)哲(zhé)库科技(jì)及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益(yì)人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原始权益(yì)人相关负责人也表(biǎo)示，近期已同步启动了应急预案(àn)，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极(jí)应(yīng)对哲库提前(qián)退(tuì)租的(de)可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高台湾是省还是市 台湾是省会吗度重视，浦(pǔ)东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波(bō)动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出(chū)租率下跌并不会从根本(běn)上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值台湾是省还是市 台湾是省会吗，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走(zǒu)低(dī)，午盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消(xiāo)息(xī)影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几(jǐ)个交(jiāo)易日二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市(shì)场整体表现上看，目前上市(shì)的(de)8只(zhǐ)产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均(jūn)有不同(tóng)程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大园项目出(chū)租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发事(shì)件，因(yīn)此导致(z台湾是省还是市 台湾是省会吗hì)二级市(shì)场价(jià)格出现波动。”一位业内人(rén)士分析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述人士(shì)看(kàn)来，尽管出于风险规避的(de)原因(yīn)，最近几个(gè)交易日场内(nèi)资金有所流(liú)出，但是(shì)，不动(dòng)产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从(cóng)根本(běn)上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着(zhe)二级市场(chǎng)价格(gé)下跌，风(fēng)险也得到(dào)一定(dìng)释(shì)放，但是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不(bù)好判断价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外(wài)，还(hái)有一位(wèi)业(yè)内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二(èr)级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率高的产品(pǐn)具(jù)备一(yī)定的投资(zī)价值，很适合(hé)稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的(de)步伐，产(chǎn)业园区(qū)、物流类等REITs产(chǎn)品具(jù)备一定的投资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事(shì)高如星对此(cǐ)表示，若(ruò)张江园区(qū)最终能顺利解决(jué)招商，平(píng)稳(wěn)过(guò)度对经营(yíng)现金流没(méi)有(yǒu)造成大的影响，“事件(jiàn)性利(lì)空下(xià)调至得这么(me)急、这么(me)深，加(jiā)上(shàng)前期本(běn)身园(yuán)区类资产就回(huí)调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到(dào)租金(jīn)收入受不受(shòu)影响，影(yǐng)响(xiǎng)多大(dà)，估计园区会(huì)最(zuì)终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安(ān)张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签(qiān)租赁协议的(de)通(tōng)知。同时，在(zài)公(gōng)告中(zhōng)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密(mì)切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相(xiāng)关(guān)应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报(bào)中披露的张江(jiāng)光大园项目出租率下(xià)降事项，一度二级(jí)市场价(jià)格出现回落。在(zài)随(suí)后(hòu)召(zhào)开的业绩说明(míng)会中管理人就相关事项进行了(le)解释(shì)说明，市场信(xìn)心得(dé)到(dào)了一定(dìng)提(tí)振，二级市场价格表(biǎo)现也趋于平稳(wěn)。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召(zhào)开的线(xiàn)上和线下的(de)扩募说明会(huì)上，运营团队表示了对(duì)张江(jiāng)光大园项(xiàng)目的信心(xīn)，预计签署意(yì)向书和(hé)合同谈判中的储备租户(hù)正(zhèng)常转化后，项目出租率将(jiāng)得到(dào)回升。没想到(dào)仅(jǐn)过了不到(dào)三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上述(shù)公告引起了市场各(gè)方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目(mù)的原(yuán)始权益人相关负责人坦言，事发突然确(què)实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启动了应急预(yù)案(àn)，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应对哲库提(tí)前退租的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是(shì)全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目(mù)，公(gōng)司领导高度(dù)重(zhòng)视，据悉新区(qū)国(guó)资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户(hù)情况(kuàng)，相关负(fù)责人介绍说(shuō)，目前储备(bèi)租(zū)户还是(shì)比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖(gài)了芯片测(cè)试、人工智(zhì)能、航(háng)天(tiān)产业、信息技术等产业(yè)客户(hù)，租赁意向(xiàng)面积超(chāo)过了(le)2万(wàn)方。从意(yì)向(xiàng)储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通(tōng)过签署(shǔ)租赁意(yì)向书来尽(jǐn)快锁(suǒ)定(dìng)一(yī)些重要租(zū)户。虽然收(shōu)了三个月(yuè)履约保证金给了(le)我(wǒ)们一些(xiē)空间，但(dàn)本着对首批扩募、对(duì)市场(chǎng)负责的态度，我(wǒ)们肯(kěn)定要全力与时间(jiān)赛跑(pǎo)，把这些面积在短期(qī)内完成去化(huà)。”相关(guān)负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率(lǜ)为何未(wèi)能得到(dào)解决。

　　对此相关(guān)负责人(rén)解释，张江光大园(yuán)一直以来都坚持以(yǐ)市(shì)场化运营为(wèi)导(dǎo)向，历(lì)史(shǐ)运营(yíng)表现稳定，租(zū)户的调租和换租都属于正常情况，而(ér)这次项目的大租户(hù)退租正好发生在(zài)市场活跃度的短期(qī)低点(diǎn)，目前市场情况已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有得到及时修(xiū)复后，张江这边也作了(le)一定(dìng)的(de)资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大(dà)园项目在给(gěi)租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面(miàn)也有一些差(chà)异化，张润(rùn)大厦多是(shì)两千多平的大平层(céng)，楼(lóu)的成新度(dù)高一些，单价也贵(guì)一(yī)些，张江光大园单层(céng)以一千平的(de)面积为主，还有一些独栋形态的(de)物业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资产的管理人都变成(chéng)了(le)一(yī)家，后续我(wǒ)们(men)在资(zī)源(yuán)共享和(hé)联(lián)合(hé)营销方面能更(gèng)加充(chōng)分发(fā)挥协同效(xiào)应(yīng)，相(xiāng)信可(kě)以做得更好。”上(shàng)述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望，相关负责人表(biǎo)示，张江(jiāng)集团和张江高科目前在管资产约五百万(wàn)方(fāng)，还(hái)有一些其他在开发的储备项目(mù)，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造(zào)张江园区产业空间资产上市平台(tái)目标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们(men)非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台(tái)和它未来(lái)的发(fā)展。”相关负责人表示，“这(zhè)次(cì)扩募是我们(men)实现(xiàn)基金扩(kuò)容的第一步，也是至关重要(yào)的一(yī)步，眼(yǎn)下我们可能(néng)面临了(le)一些突发情况需(xū)要解决，但是这和我们在张江科(kē)学(xué)城这三十年(nián)建设发展过程(chéng)中所经历的相(xiāng)比(bǐ)，只能算是(shì)一个非常小(xiǎo)的插曲。我们(men)有(yǒu)信(xìn)心排除万(wàn)难，尽(jǐn)一切可能化解当前突(tū)发事件的所有(yǒu)负面影响，维持预期和市场(chǎng)的(de)信心。”

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