导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过(guò)剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不(bù)到一(yī)成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居(jū)民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素(sù)密(mì)切(qiè)相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国(guó)家还有很大(dà)差距。人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布(bù)中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目(mù)前城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均一套(tào)房无法满足流动人口的租赁和(hé)置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三(sān)成都是流动人口(kǒu)，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地(dì)产仍(réng)有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多(duō)。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的(de)新增住宅需求(qiú)有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在(zài)不(bù)断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二(èr)十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，大分化(huà)时(shí)代(dài)下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城市(shì)之间(jiān)，不同区域(yù)板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存量数据并(bìng)未(wèi)公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大(dà)量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据(jù)公布了中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配(pèi)套(tào)设施等因(yīn)素密(mì)切相(xiāng)关(guān)。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才(cái)是城镇居(jū)民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是(shì)每(měi)年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们(men)主要用到上(shàng)述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量极(jí)少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和(hé)非(fēi)商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房(fáng)地产套数，并进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数(shù)里的(de)期(qī)房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我(wǒ)们(men)需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买(mǎi)二手房(fáng)都是(shì)商品住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度(dù)的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民(mín)已经达(dá)到了户均一套(tào)房的(de)程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一勾8是什么意思网络用语，勾8是什么意思？套(tào)房并不意味着住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居民换(huàn)房等(děng)因(yīn)素产生(shēng)的住宅需(xū)求(qiú)。因此(cǐ)，成(chéng)熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一(yī)套房，就会(huì)造(zào)成人口净(jìng)流入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和(hé)省(shěng)际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人(rén)口会选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流(liú)动调查数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工作的流(liú)动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸(xī)引打工(gōng)人(rén)，但高房价(jià)迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际(jì)上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的大城市租(zū)赁(lìn)一(yī)套房，在(zài)房价较低(dī)的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞(páng)大(dà)流动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需(xū)改善(shàn)

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建的(de)老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求(qiú)，在(zài)未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对(duì)比(bǐ)镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来(lái)地产(chǎn)的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不(bù)足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的(de)一(yī)半(bàn)。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可(kě)使(shǐ)用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低(dī)于(yú)15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将(jiāng)变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的(de)住(zhù)宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城(chéng)镇家庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已经户(hù)户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了(le)中国(guó)未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户(hù)的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人口规模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济(jì)发展带来(lái)的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅(zhái)建(jiàn)造(zào)时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了(le)1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)勾8是什么意思网络用语，勾8是什么意思？村和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出支持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.71间(jiān)，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中国的(de)人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着(zhe)密切正向联(lián)系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足(zú)，供需(xū)出(chū)现错配，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的(de)供需冲突(tū)。房(fáng)地(dì)产大(dà)分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老(lǎo)旧二手(shǒu)房(fáng)之间(jiān)的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查的是人，并(bìng)不是(shì)针对住(zhù)宅(zhái)，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实(shí)际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速(sù)可能超预期。

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